不動産業 <3228> 株式会社三栄建築設計 業績
業績
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
（１）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による影響が一時的に緩和され、各種政策の効果や海外経済の改善もあり、経済活動は正常化に向かうものと思われましたが、新たな変異株により感染が再拡大し、依然として厳しい状況で推移しました。また、ロシアのウクライナ侵攻の影響による資源価格の高騰や金融資本市場の変動など、我が国の景気を更に下押しするリスクに引き続き留意が必要な状況にあります。
メルディアグループ（以下、当社グループ）が属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症により雇用・所得環境が悪化する中、政府の各種住宅取得支援策や低金利の住宅ローンの継続、テレワーク（在宅勤務）の普及などにより、実需者層の住宅取得意欲は堅調に推移しております。一方で、主に米中での住宅木材の需要増加などを背景とした、いわゆる「ウッドショック」やロシアのウクライナ侵攻による資材価格の高騰・供給不足の影響により先行き不透明な状況であります。
建設業界におきましては、新型コロナウイルス感染症による景気見通しが不透明な中で、公共投資は関連予算の執行により底堅く推移しているものの、民間設備投資は投資計画の見直し、先送りなどが懸念される中、建設技術労働者の不足による人件費の高騰、建設資材価格の高止まりなど、厳しい事業環境が続いております。
このような状況のもと、当社グループは、2019年８月期を初年度として策定した、中期経営計画『MELDIA ACTION PLAN2021』について、新型コロナウイルス感染症の影響等により実績及び業績予想に乖離が生じたため、これを見直した、新たな中期経営計画『MELDIA ACTION PLAN2023』に基づき、主力事業である戸建分譲事業の拡大を軸に、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体で持続的に成長すべく事業に取り組んでまいりました。
主力事業である戸建分譲事業においては、「同じ家は、つくらない。」というコーポレートメッセージのもと、常日頃からお客様のライフスタイルにあわせた商品設計を追求してまいりました。コロナ禍でテレワーク（在宅勤務）が増えたことなどにより、お客様の住まいに対するニーズに変化がありましたが、これに的確に応えた商品の供給を行ってまいりました。また、当社グループにおけるウッドショックの影響につきましては、一部調達コストの増加はあるものの、従来より国産材の利用を促進していたため、木材市場の混乱による影響を一定程度コントロールできる体制が整っております。
不動産投資事業を主たる業務とする連結子会社の株式会社ＭＡＩと共同で設立した、メルディア・アセットマネジメント株式会社では、ＳＤＧｓやＥＳＧ投資が注目を集める中、「木造建築物を投資対象とした金融商品」として、当社グループが設計・施工する新築木造アパートファンドの組成に注力いたしました。当該ファンドである新築木造アパート29棟を投資対象とした「メルディア・グリーンリカバリー１号」は、2021年12月に組成が完了しました。
米国カリフォルニア州における不動産投資・開発事業を主たる業務とする連結子会社のMPD Realty,Inc.においては、同じく連結子会社の建設会社Alpha Construction Co. Inc.が施工した116戸の大型アパートメント「ＳＯＲＡアパートメント」の販売が完了しております。また、同じく米国において、同国におけるビジネスの効率化を目的として、Meldia Development LLCを設立し、当社グループの保有する米国不動産を集約しております。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は139,006百万円（前連結会計年度比3.7％増加）、売上総利益は23,010百万円（同9.0％増加）、営業利益は12,887百万円（同10.6％増加）、経常利益は13,530百万円（同14.2％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は8,118百万円（同7.2％増加）となり、売上高、各利益ともに過去最高の実績となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産分譲事業)
不動産分譲事業におきましては、当社グループの主力事業である戸建分譲販売件数は、1,652件(前連結会計年度1,990件）となり、前連結会計年度比で減少しました。これは前連結会計年度において、新型コロナウイルス感染症による外出自粛の影響で一時的に完成在庫が増加し、その後の需要急拡大により引渡し件数が大幅に増加したことに加え、当連結会計年度において、新型コロナウイルス感染症による半導体不足を原因とした住宅設備の納入遅延により完成が遅れたためであります。なお、ウッドショックの影響につきましては、一部調達コストの増加はあるものの、従来より国産材の利用を促進していたため、木材市場の混乱による影響を一定程度コントロールできる体制が整っております。
分譲マンションの販売件数は、442件（前連結会計年度319件）、販売用アパート100件（同83件）、土地売り34件（同56件）、海外不動産販売１件（同３件）となりました。また、その他付帯事業として不動産販売の仲介等を行いました。
これらの結果、売上高は95,072百万円(前連結会計年度比5.6％減少)、売上総利益は17,123百万円(同1.4％減少)、営業利益は12,072百万円(同3.7％減少)となりました。
売上高の内訳は、２階建住宅39,575百万円(905件)、３階建住宅30,710百万円(747件)、販売用アパート8,987百万円(100件)、マンション分譲6,896百万円(442件)、ロサンゼルス営業所及び在外子会社における不動産販売6,122百万円（１件）、土地売り2,184百万円(34件)、不動産販売の仲介等その他付帯事業595百万円となっております。売上総利益率は18.0％(前連結会計年度比0.8ポイント増)となりました。
なお、前連結会計年度比で売上高の減少幅に比べ、各利益の減少幅が小幅である要因は、戸建分譲住宅の利益率が改善したことに加え、当連結会計年度において引渡しを行った分譲マンション及び海外不動産販売が特に高額かつ高利益額であり、不動産分譲事業の業績に大きく寄与したためであります。
(不動産販売事業)
販売用不動産として所有している物件の売却は29件（前連結会計年度25件）となりました。これらの結果、売上高は14,785百万円(前連結会計年度比47.2％増加)、売上総利益は3,037百万円(同478.7％増加)、営業利益は2,582百万円(同2,418百万円増加)となりました。
なお、売上高及び各利益が大幅に増加しておりますが、これは主に不動産開発用地及び収益不動産が特に高額かつ高利益額であり、不動産販売事業の業績に大きく寄与したためであります。
(不動産請負事業)
不動産請負事業におきましては、法人及び個人から受注した戸建住宅請負の販売件数が221件(前連結会計年度248件)となりました。
株式会社メルディアＤＣにおいては、悪天候の影響などにより、一部大型工事の工事進捗が計画を下回りました。受注については厳しい受注環境の中、当連結会計年度の建設請負受注高は16,157百万円（前連結会計年度比4.0％増加）、当連結会計年度末の建設請負受注残高は22,809百万円（前連結会計年度末比15.8％増加）となりました。
これらの結果、売上高は26,716百万円(前連結会計年度比29.4％増加)、売上総利益は1,921百万円(同16.6％減少)、営業利益は663百万円(同45.3％減少)となりました。
なお、前連結会計年度比で売上高が増加したものの、各利益が減少した要因は、前連結会計年度において新たに連結子会社としたAlpha Construction Co. Inc.において営業損失を計上したことに加え、株式会社メルディアＤＣの大型工事において人件費及び建築資材価格の高騰により利益率が低下したことなどによるものであります。
(賃貸収入事業)
賃貸収入事業におきましては、テナント誘致、稼働率の向上に努め、賃貸用不動産全体の稼働率は引き続き高水準で推移しましたが、収益不動産の取得と販売による資産の入替えなどにより賃貸収入事業の売上高、営業利益が減少しました。なお、ホテル事業については、前連結会計年度に新型コロナウイルス感染症の影響で休館していた各ホテルについて順次再オープンし、稼働率も徐々に回復しております。
これらの結果、売上高は2,432百万円(前連結会計年度比5.8％減少)、売上総利益は928百万円(同1.3％増加)、営業利益は518百万円(同10.8％減少)となりました。
なお、当社及び株式会社メルディアＤＣが保有し、メルディア・ホテルズマネジメント株式会社が運営する関西所在ホテル３棟について、新型コロナウイルス感染症の影響で客室稼働率及び客室単価が低迷しており、回復の見通しが不透明であることから、減損損失を268百万円計上しております。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における「現金及び現金同等物」（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ187百万円増加し、35,890百万円となりました。
当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は、1,587百万円（前連結会計年度末21,942百万円の獲得）となりました。
主な収入要因は、税金等調整前当期純利益13,289百万円（前連結会計年度11,896百万円）を計上したこと、仕入債務の増加4,005百万円（前連結会計年度2,817百万円）などであります。
主な支出要因は、売上債権の増加2,461百万円（前連結会計年度1,229百万円）、棚卸資産の増加10,148百万円（前連結会計年度8,460百万円の減少）、法人税等の支払額5,409百万円（前連結会計年度1,876百万円）などであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により獲得した資金は、1,879百万円（前連結会計年度末669百万円の獲得）となりました。
主な収入要因は、匿名組合出資金の払戻による収入1,170百万円（前連結会計年度―百万円）、関係会社貸付金の回収による収入683百万円（前連結会計年度929百万円）などであります。
主な支出要因は、関係会社出資金の払込による支出700百万円（前連結会計年度―百万円）、貸付けによる支出483百万円（前連結会計年度339百万円）などであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により使用した資金は、595百万円（前連結会計年度末15,420百万円の使用）となりました。
主な収入要因は、短期借入れによる収入47,474百万円（前連結会計年度42,710百万円）、長期借入れによる収入15,922百万円（前連結会計年度13,150百万円）などであります。
主な支出要因は、短期借入金の返済による支出39,789百万円（前連結会計年度48,052百万円）、長期借入金の返済による支出14,080百万円（前連結会計年度21,108百万円）、社債の償還による支出1,260百万円（前連結会計年度840百万円）、転換社債型新株予約権付社債の償還による支出10,000百万円（前連結会計年度―百万円）、配当金の支払額1,643百万円（前連結会計年度1,252百万円）などであります。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移
自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い
（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式を除く。）により算出しております。
（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
（注４）有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書における利息の支払額を使用しております。
（注５）2022年８月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループの生産実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。
(注) １．金額は販売価額にて表示しております。
２．不動産分譲事業においては、完成物件のみを記載しております。
３．賃貸収入事業および不動産請負事業においては、生産実績を定義することが困難であるため、記載しておりません。
在外子会社については、現地通貨にて示し、上記邦貨建ての金額には含んでおりません。
(注）１．金額は販売価額にて表示しております。
２．不動産分譲事業においては、完成物件のみを記載しております。
３．賃貸収入事業および不動産請負事業においては、生産実績を定義することが困難であるため、記載しておりません。
b.契約状況
当社グループの契約状況をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．金額は契約額にて表示しております。
２．上記の金額には、追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。
３．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。
４．「期末契約残高」には、当有価証券報告書提出日現在において、解約となっている契約の件数と金額が含まれております。
５．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。
在外子会社については、現地通貨にて示し、上記邦貨建ての金額には含んでおりません。
(注) １．金額は契約額にて表示しております。
２．上記の金額には、追加工事売上等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。
３．不動産請負事業においては、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。
４．賃貸収入事業については、事業の性質上、契約状況の表示が馴染まないため記載しておりません。
５．不動産請負事業における増減額が大幅に減少しておりますが、これは前連結会計年度において新たに連結子会社としたAlpha Construction Co. Inc.について、連結時点の受注残高を前連結会計年度の期中契約高に含んで記載しているためであります。
c.販売実績
当社グループの販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．不動産販売事業における「（１）戸建住宅」の件数及び金額は、戸建住宅・販売用アパート・土地の販売件数及び販売価額にて表示しております。
２．不動産分譲事業の「（３）その他不動産売上」には、不動産販売の仲介手数料の他に、その他付帯事業における金額を含んでいるため、件数は記載しておりません。
３．不動産販売事業及び不動産請負事業においては、それぞれ追加工事売上等及び設計受託料等が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。
４．不動産請負事業においては、完成引渡時に件数を集計しております。また、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。
在外子会社については、現地通貨にて示し、上記邦貨建ての金額には含んでおりません。
(注) １．不動産分譲事業の「海外開発」は、在外子会社における集合住宅等の開発案件であります。
２．不動産請負事業においては、完成引渡時に件数を集計しております。また、営繕工事の受注金額が含まれておりますが、重要性が乏しいため、件数には含めておりません。
３．不動産請負事業における増減額が大幅に減少しておりますが、これは前連結会計年度において新たに連結子会社としたAlpha Construction Co. Inc.について、連結時点で、請負契約のうち、履行義務を充足した分の請負売上を、前連結会計年度の販売実績に含んで記載しているためであります。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。当社は特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。
a．販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価
販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合、棚卸資産の簿価切下げに伴う評価損を計上しております。戸建分譲事業における正味売却価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における市場動向や経済環境を考慮して物件ごとに販売見込額を算定しております。また、保有期間が長期となる可能性のある収益不動産については、収益還元法や取引事例比較法等の不動産時価評価方法により、正味売却価額の見積りを行っております。将来の経済情勢や不動産市況の悪化等により、正味売却価額が見込以上に下落した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。
b．固定資産及びのれんの減損
固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合に、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。固定資産の回収可能価額は、主として正味売却価額により測定しております。回収可能価額を正味売却価額により測定する場合の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額及び社外の不動産鑑定業者による鑑定評価に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む）でありますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。また、のれんは、その効果の発現する期間を個別に見積り、定額法により償却を行っており、子会社の業績や事業計画等を基に検討を行っておりますが、市況の変動や前提条件に変更が生じた場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において減損損失の追加計上が必要となる可能性があります。
c．投資有価証券の評価
その他有価証券のうち、市場価格のない株式等以外のものについては時価法を、市場価格のない株式等については移動平均法による原価法を採用しております。市場価格のない株式等について、その実質価額が取得原価に比べ著しく下落した場合、減損処理しております。市場価格のない株式等の実質価額の見積りについては、当連結会計年度末現在における回収可能見込額を算定しております。将来の市況悪化又は投資先の業績不振により、現在の帳簿価額に反映されていない損失等が発生した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a．財政状態の分析
（資産）
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ11,303百万円増加し、153,094百万円となりました。
これは主に、連結子会社であり米国の建設会社であるAlpha Construction Co. Inc.における大型請負工事の施工が順調に進捗したことなどにより、受取手形、売掛金及び契約資産が3,106百万円増加したほか、不動産分譲事業・不動産販売事業における、用地・収益不動産の取得、工事施工の進捗により、棚卸資産（販売用不動産、仕掛販売用不動産及び未成工事支出金）が10,840百万円増加したことなどによります。
（負債）
負債は、前連結会計年度末に比べ4,050百万円増加し、92,522百万円になりました。
これは主に、転換社債型新株予約権付社債について買入消却を行ったことにより10,000百万円減少したものの、不動産分譲事業・不動産請負事業における建築施工高の増加により支払手形及び買掛金が4,582百万円増加したほか、不動産分譲事業における戸建分譲用地仕入決済資金、不動産販売事業における販売用不動産購入資金並びに事業資金として調達した短期借入金及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）が10,175百万円増加したことなどによります。
（純資産）
純資産は、前連結会計年度末に比べ7,252百万円増加し60,572百万円となりました。
これは主に、配当金の支払いによる利益剰余金の減少1,644百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益8,118百万円を計上したことなどにより、利益剰余金が6,473百万円増加したためであります。
b．経営成績の分析
経営成績の分析については、「第２．事業の状況 ３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
c．キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「第２．事業の状況 ３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
「第２．事業の状況 ２．事業等のリスク」をご参照ください。
④資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの資金需要は、主に用地仕入資金、建物建築資金及び賃貸用・販売用不動産取得資金であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を確保するため、内部資金を活用するほか、金融機関からの借入及び社債の発行等を行っております。また、資金使途に応じて最適な資金調達手法を検討し、適切なコストで安定的に資金を確保することを基本方針としております。
⑤経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部 企業情報 第２．事業の状況 １．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。
2020年10月27日公表の中期経営計画で定めた目標指標に対する当事業年度の結果は次のとおりであります。
自己資本比率 37.7％（目標40.0％）
ＲＯＥ 15.0％（目標25.0％）
お知らせ
- 2020/11/10 企業詳細ページに大量保有、大量保有（被保有分）を追加。
- 2020/10/10 企業詳細ページに事業内容、リスク等を追加。を追加。
- 2020/08/20 大量保有報告書を追加。
- 2019/10/26 発表予定にソート機能を追加。
- 2019/04/25 財務データを追加。
- 2019/04/12 決算スケジュール一部修正。
- 2019/01/16 高値更新企業の業績一部修正。
- 2019/01/16 セキュリティ強化(常時SSL化)
- 2018/05/20 企業詳細ページに沿革を追加。
- 2018/03/01 高値更新企業の業績を追加。
- 2017/01/29 企業情報に業績を追加。
- 2017/01/18 決算発表予定の不具合を修正。
