不動産業 <3230> スター・マイカ株式会社 業績

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要につきましては、生産、受注及び販売の実績を除き、「(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」に含めて記載しております。

生産、受注及び販売の実績につきましては、次のとおりであります。

① 生産実績

当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

② 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a．経営成績等

1）財政状態

（資産）

当連結会計年度末における流動資産は61,192,797千円となり、前連結会計年度末に比べ13,358,820千円増加いたしました。これは主に中古マンションへの投資を積極的に行った結果、販売用不動産が11,452,705千円増加したことによるものであります。固定資産は2,340,846千円となり、前連結会計年度末に比べ4,500,041千円減少いたしました。これは主にインベストメント事業での保有物件売却に伴う販売用不動産への振替を行った結果、有形固定資産が4,585,396千円減少したことによるものであります。

この結果、総資産は63,536,989千円となり、前連結会計年度に比べ8,853,182千円増加いたしました。

（負債）

当連結会計年度末における流動負債は8,031,585千円となり、前連結会計年度末に比べ2,834,816千円増加いたしました。これは主に短期借入金が1,658,000千円、１年内返済予定の長期借入金が1,037,375千円増加したことによるものであります。固定負債は38,339,924千円となり、前連結会計年度末に比べ4,363,378千円増加いたしました。これは主に長期借入金が4,498,433千円増加したことによるものであります。

この結果、負債合計は46,371,509千円となり、前連結会計年度末に比べ7,198,194千円増加いたしました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は17,165,479千円となり、前連結会計年度末に比べ1,654,987千円増加いたしました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益2,154,680千円及び剰余金の配当581,338千円によるものであります。

この結果、自己資本比率は26.9％（前連結会計年度末は28.3％）となり、１株当たり純資産額は84円29銭増の937円51銭となりました。

2）経営成績

当連結会計年度における我が国経済は、政府の各種政策の効果を背景に企業業績の改善に伴う雇用・所得環境の改善傾向が続く中、緩やかな回復基調にある一方で、通商問題の動向による海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があり、景気の先行きは不透明な状況となっております。

当社グループの属する中古マンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2018年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,225件（前年同月比11.1％増）と前年同月を上回っております。また、首都圏中古マンションの成約㎡単価平均は50.82万円（同1.2％増）、成約平均価格は3,297万円（同2.9％増）となり、ともに2013年１月から71カ月連続で前年同月を上回っております。

このような市場環境の中、当社グループは、リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を起点として、５カ年での経営計画「Challenge 2022」を策定し、スタートいたしました。計画１期目となる当連結会計年度は、５カ年経営計画の達成に向けて、基幹事業であるリノベマンション事業の収益力を引き続き強化し、インベストメント事業では、根強いニーズを捉えた保有物件の一部売却を通じて収益機会を拡大し、アドバイザリー事業では、外部顧客からの手数料収入の増強を図ってまいりました。

この結果、当社グループの当連結会計年度における業績は、売上高30,281,591千円（前年同期比31.2％増）、営業利益3,838,939千円（同7.4％増）、経常利益3,245,305千円（同8.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,154,680千円（同4.1％増）となりました。

なお、自己資本利益率（ＲＯＥ）は13.2％と前年同期比0.9ポイント、総資産経常利益率（ＲＯＡ）は5.5％と、前年同期比0.1ポイント、それぞれ低下しております。

セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、５カ年経営計画「Challenge 2022」のスタートに伴い、第１四半期連結会計期間より、従来「中古マンション事業」としていた報告セグメント名称を「リノベマンション事業」に変更しております。この変更はセグメント名称の変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、多数の賃貸中の中古マンションを取得し、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、退去した空室物件を１室ずつ順次リノベーションして居住物件として販売しております。当連結会計年度は、保有物件の増加に伴い、安定的な賃貸売上が3,106,384千円（同15.6％増）と順調に推移しております。また、販売面においても、リノベマンション供給への顧客期待に応えるべく、付加価値の高い物件の提供に努め、販売売上は19,036,521千円（同25.4％増）、販売利益率は13.5％と順調に推移いたしました。

この結果、売上高は22,142,905千円（同23.9％増）、営業利益は2,279,301千円（同2.2％増）となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、67,065千円となりました。

次期につきましては、財務基盤に配慮しつつ、地方主要都市への積極的進出等により引き続き保有物件を積み上げるとともに、リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして、商品力、供給量での一層の存在感を発揮すべく、幅広いエリアにおいて多様化するニーズに対応した商品を数多く供給していく計画であります。

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、分譲中古マンション以外の収益不動産について、賃貸又は販売目的で投資運用を行っております。当連結会計年度は、ニーズを捉えた保有物件の一部売却が貢献し、営業利益が増加いたしました。

この結果、売上高は7,435,123千円（同56.0％増）、営業利益は1,782,489千円（同21.5％増）となりました。

次期につきましては、マーケット動向を鑑み、既存保有物件の戦略的な売却の推進を主体に取り組む計画であります。

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、不動産の売買仲介、賃貸管理等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。当連結会計年度は、外部顧客からの手数料収入の増強に注力し売上高は順調に推移したものの、賃貸管理事業の一環であるマンスリーマンションへの先行投資を積極的に進めたため、営業利益は減少しております。この結果、 売上高は703,562千円（同60.0％増）、営業利益は370,283千円（同0.5％減）となりました。

次期につきましては、より効率的なオペレーション体制の構築やより付加価値の高いサービスの提供に努め、外部顧客からの仲介業務の拡大及び賃貸管理業務の収益性の向上に取り組む計画であります。

3）キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、長期借入れによる収入が18,385,600千円（前年同期比30.7％増）と増加したこと等により、前連結会計年度末に比べ1,809,459千円増加し、当連結会計年度末には4,075,154千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は4,708,773千円（前年同期比158.5％増）となりました。これは主に、販売用不動産の増加額6,902,283千円、法人税等の支払額1,031,799千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益3,245,305千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は59,130千円（前年同期比3,671.7％増）となりました。これは主に、無形固定資産の取得による支出39,610千円、有形固定資産の取得による支出19,430千円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は6,577,363千円（前年同期比693.6％増）となりました。これは主に、長期借入れによる収入18,385,600千円、短期借入金の純増減額1,658,000千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出12,849,792千円、配当金の支払額581,338千円などの資金減少要因を上回ったによるものであります。

資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社グループの資金需要はリノベマンション事業及びインベストメント事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。

資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約による銀行融資枠及び当座貸越契約による銀行融資枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。

当連結会計年度末における有利子負債は44,074,866千円（前連結会計年度末は37,003,558千円）となりました。良好な資金調達環境のもと、安定した財務基盤の構築を図りつつ、継続して低金利での調達を行っており、支払利息は減少傾向にあります。