不動産業 <3300> 株式会社アンビションＤＸホールディングス 業績

３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。

①　経営成績の状況

当連結会計年度における当社グループを取り巻く環境は、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中で、国内における必要回数のワクチン接種率の増加で一時感染者数は抑えられておりましたが、感染力の強い新たな変異株の発生による同感染症の再拡大に加え、資源価格の上昇や国際情勢不安も重なり、これまで以上に先行きの不透明な状況が続く厳しい事業環境となりました。

このような事業環境の中、当社グループはDX（デジタルトランスフォーメーション）によって自社の事業変革と自社の属する不動産業界全体の変革を目指しております。2021年８月、新ビジョン「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を発表し、同10月、株式会社アンビション ＤＸ ホールディングス（旧社名株式会社ＡＭＢＩＴＩＯＮ）へ社名変更しました。また、同８月に投資事業を行う連結子会社として株式会社アンビション・ベンチャーズを設立すると共に新設したインキュベーション事業が第２四半期連結会計期間において本格稼働したため、報告セグメントとして記載する方法に変更しております。なお、第２四半期連結会計期間より、報告セグメントを従来の「プロパティマネジメント事業」を「賃貸DXプロパティマネジメント事業」、「賃貸仲介事業」を「賃貸DX賃貸仲介事業」、「インベスト事業」を「売買DXインベスト事業」に名称を変更しております。

2022年６月期方針は、「DX推進による既存ビジネスの変革と不動産DX事業の成長」を掲げております。まずは主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業のDXを優先的に推進する方針で、次世代管理システム「AMBITION Cloud」の構築を積極的に進めております。当社のKPIである管理戸数は10％以上と大幅に増加しており、入居率も高水準で推移しております。賃貸DX賃貸仲介事業が順調に推移したこと及び、インキュベーション事業が業績に寄与したことから、営業利益は計画を大きく上振れて着地いたしました。売買DXインベスト事業においては、当連結会計年度の販売戸数は計画通りに推移いたしました。

その結果、当連結会計年度の売上高は31,607,815千円(前期比3.5％増、1,078,201千円増）、営業利益は1,498,903千円(前期比53.3％増、520,849千円増)、経常利益は1,355,413千円(前期比51.0％増、457,646千円増)、親会社株主に帰属する当期純利益は826,168千円(前期比38.8％増、231,094千円増)となりました。

セグメント別の事業状況につきましては、以下のとおりです。

(賃貸DXプロパティマネジメント事業)

当事業は、主に住居用不動産の転貸借(サブリース)を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増大及び高入居率の維持を基本方針としております。今期は当事業のDXを優先的に推進する方針で、業務効率化を促進する次世代管理システム「AMBITION Cloud」の構築に注力しております。

当連結会計年度におきましても、KPI(重要業績評価指標)である管理戸数については、戦略的に将来の収益獲得に注力した結果、24,121戸（前年同期比11.3%増の2,440戸増）、サブリース管理戸数については13,498戸（前年同期比13.3%増の1,584戸増）と大幅に増加いたしました。なお、募集コストを投下する入居率向上施策を継続している他、DX施策によって当連結会計年度末時点の新規受託を除いた入居率は97.7％と高水準をキープしております。全体での入居率は、市場シェア拡大の方針に伴い、新規受託を積極的に獲得したことにより96.3％（前年同期末は95.7％）となりました。

その結果、 売上高は17,167,530千円 (前期比 10.7％増 、 1,652,455千円増 )、 セグメント利益(営業利益)は1,039,286千円 (前期比 7.2％減 、 81,010千円減 )となりました。

(賃貸DX賃貸仲介事業)

当事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェンシー（「ルームピア」を運営）、及び同VALOR（「バロー」を運営）にて、都内７店舗、神奈川県７店舗、埼玉県１店舗の計15店舗を展開しており、リーシング力の高さが主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。また、当連結会計年度におきましては、”革新的 DX 店舗”となる「ルームピア上野御徒町店」を２月にオープンいたしました。更には、３月に会員制シェアオフィスと提携を行いアクセスのよいロケーションの店舗が19拠点増加し、お部屋探しを希望する顧客へのサービス向上へつながると共に、お部屋探しのサポートをするスタッフのリモートワーク、テレワーク等の新しい働き方を創造しております。

また、 不動産DX事業を行う子会社Re-Tech RaaS（リテックラース）の提供する、AI×RPAツール「ラクテック」の活用により、入力業務の人員削減・反響数の大幅アップに成功いたしました。また、広告戦略の強化によるWEB集客が好調である他、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客施策が奏功しております。なお、１店舗あたりの生産性は向上しております。

その結果、売上高は762,794千円(前期比2.9％増、21,667千円増)、セグメント利益(営業利益)は99,649千円(前期比36.3％増、26,538千円増)となりました。

(売買DXインベスト事業)

当事業は、「好立地（都内プレミアムエリア）×好デザイン（お洒落なデザイナーズ）」を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社のヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開する当社インベスト部で行っております。また、当連結会計年度より、内装工事の外注割合を減らし、内製で行う体制を整えたことで、高騰が続いている内装コストを削減することができました。

当連結会計年度におきましては、ヴェリタス247戸（前年同期比33戸減）、当社インベスト部106戸（前年同期比７戸増）の物件売却を行い計画通りに推移しました。

その結果、売上高は12,641,669千円(前期比8.5％減、1,176,095千円減)、セグメント利益(営業利益)は1,570,418千円(前期比6.6％増、96,942千円増)と計画通りとなりました。

（インキュベーション事業）

当事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを子会社アンビション・ベンチャーズが行っております。

当連結会計年度末時点では、19社のベンチャー企業に投資を行っております。当連結会計年度におきましては、投資先企業の投資有価証券の一部を売却いたしました。

その結果、売上高は559,442千円、セグメント利益（営業利益）は524,242千円となりました。

(その他事業)

不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ホテル事業を総じて、その他事業としております。不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム「AMBITION Cloud」を海外子会社のアンビションベトナムが開発して社内DXを優先して推進しております。当連結会計年度におきましては、子会社Re-Tech RaaS（リテックラース）のAI×RPAツール「ラクテック」の機能拡充に努めた他、2021年12月、新ブランド「ラクテック自動入力」のリリースを行いました。また、当社グループ初のBtoCマッチングサービスであるお部屋探しアプリ「ルムコン」を本格稼働し、登録ユーザー数を増やしております。

2021年５月12日の国会でデジタル改革関連法が成立したことにより、不動産業においては、重要事項説明書等の書類手続き（宅地建物取引業法第34条の２、第35条、第37条関連）の電子化が2022年５月18日より可能となりました。

IT重説と弁護士ドットコム株式会社の電子契約システム「クラウドサイン」との連携による電子契約パッケージを2021年８月より賃貸DX賃貸仲介事業でテスト導入を開始しておりましたが、2022年３月から、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン「AMBITION Sign」の提供も開始いたしました。これによりお客さまは、スマートフォンやPCにて営業担当者とビデオ会議を行いながら、簡単に契約を締結することが可能となりました。さらに、秘密性の高い不動産契約情報について、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用することで、情報漏えい改ざん防止、なりすましの防止などの堅牢性を高め、ご契約をセキュアな環境で行っていただくことが可能となっております。

少額短期保険事業では、当連結会計年度におきましても順調に新規契約を獲得するとともに、前期に導入した申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる新システム「MONOLITH（モノリス）」によって当社グループのDX推進の一端を担っております。

ホテル事業では、当連結会計年度におきましてもインバウンド需要の低下が影響しており、１施設の解約を行うなど事業を縮小しております。

その結果、売上高は476,378千円(前期比4.6％増、20,732千円増)、セグメント損失(営業損失)は213,125千円(前期は259,334千円のセグメント損失)となりました。

②　財政状態の状況

(資産の部)

当連結会計年度末の資産合計は、17,036,770千円となり、前連結会計年度末に比べ611,882千円減少いたしました。これは主に、現金及び預金が1,442,184千円増加、販売用不動産が475,812千円増加し、仕掛販売用不動産が1,761,347千円減少、投資有価証券が823,814千円減少したことによります。

(負債の部)

当連結会計年度末の負債合計は、13,292,454千円となり、前連結会計年度末に比べ503,875千円減少いたしました。これは主に、１年内返済予定の長期借入金が661,089千円増加、前受金が566,933千円増加、営業未払金が367,477千円増加、短期借入金が273,068千円増加し、長期借入金が2,306,734千円減少、社債が111,000千円減少したことによります。

(純資産の部)

当連結会計年度末の純資産合計は、3,744,316千円となり、前連結会計年度末に比べ108,006千円減少いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を826,168千円計上したこと、その他有価証券評価差額金が521,357千円減少し、「収益認識に関する会計基準」を適用し、期首の純資産に累積的影響額が反映されたことにより、利益剰余金の期首残高が321,542千円減少したことによります。

③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて1,449,808千円増加し、5,148,939千円となりました。

各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、4,102,249千円の収入(前連結会計年度は1,243,130千円の支出)となりました。これは主として仕掛販売用不動産の減少による収入1,761,347千円、税金等調整前当期純利益1,322,599千円計上、販売用不動産の減少による収入832,759千円、法人税等の支払いによる支出289,129千円があったこと等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、1,064,162千円の支出(前連結会計年度は1,187,030千円の支出)となりました。これは主として、出資金の回収による収入402,580千円、有形固定資産の取得による支出1,428,399千円があったこと等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、1,589,995千円の支出(前連結会計年度は3,076,497千円の収入)となりました。これは主として、長期借入れによる収入4,005,800千円、長期借入金の返済による支出5,651,444千円があったこと等によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

(生産実績)

当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

(受注実績)

当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。

(販売実績)

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。

当社グループの連結財務諸表を作成するに当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５　経理の状況　１連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりでありますが、特に以下の会計方針は当社グループの連結財務諸表作成においては重要であると考えております。

なお、会計上の見積りを行う上での新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、第５　経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（追加情報）に記載のとおりであります。

（棚卸資産の評価）

当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産及び仕掛販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額としております。

見積りの算出に用いた重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費であります。

当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

（のれんの評価）

当社グループは、戦略的施策の一環として、買収・出資等を実施しており、これらの企業結合取引により生じた対象会社の超過収益力を、のれんとして計上しております。のれんの減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定及び測定は、対象会社ごとに行っております。減損の兆候があると識別された対象会社について、残存償却期間に対応した対象会社から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額とのれんの帳簿価額とを比較し、前者が後者を下回る場合には、のれんの減損損失を認識します。

割引前将来キャッシュ・フローの算定は、その性質上、判断を伴うものであり、多くの場合、重要な見積り・仮定を使用します。当該割引前将来キャッシュ・フローの見積りに使用される仮定は、主として、資産グループにおける将来の事業計画に基づいております。

見積りの算出に用いた仮定は、経営者の最善の見積りと判断により決定しておりますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がのれんの評価に不利な影響を与える可能性があります。不利な影響を受けた結果、将来の事業計画を見直し、割引前将来キャッシュ・フローが変動した場合、翌年度の連結財務諸表において、減損損失の認識の判定及び認識が必要な際の減損損失の測定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

②　経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

(売上高)

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ1,078,201千円増加し31,607,815千円(前期比3.5％増加)となりました。

主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、管理戸数が安定して増加したこと及び高入居率をキープしたことにより、売上高は前期と比べ1,652,455千円増加し17,167,530千円となり、想定を上回る業績推移となっております。賃貸DX賃貸仲介事業では、広告戦略の強化によるWEB集客が好調だったことや、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客効果が奏功した等により、売上高は前期と比べ21,667千円増加し762,794千円となり、増収となっております。売買DXインベスト事業では、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響で、中古物件の仕入に苦労したことにより、売上高は前期と比べ1,176,095千円減少し12,641,669千円となり、前期が好調だったため減収となっておりますが、引き続き好調をキープしております。インキュベーション事業では、559,442千円の売上を計上しております。その他事業では不動産DX事業の売上高の増加及び少額短期保険の契約件数増加等により、売上高は前期と比べ20,732千円増加し476,378千円となっております。

(営業利益)

当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ520,849千円増加し、1,498,903千円(前期比53.3％増加)となり、売上高営業利益率は4.7％（前期は3.2％）となりました。

主な要因は、主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、募集コストの増加、DX事業への投資等により、前連結会計年度に比べ81,010千円減少し1,039,286千円となり、減益となりました。賃貸DX賃貸仲介事業では、大幅な業績回復により、前連結会計年度に比べ26,538千円増加し99,649千円となり、増益となりました。売買DXインベスト事業では、内装工事を内製化したことによるコストの減少等により、前連結会計年度に比べ96,942千円増加し1,570,418千円となり、増益となりました。インキュベーション事業では、524,242千円の営業利益を計上しております。その他事業では、不動産DX事業の先行投資などの影響により、前連結会計年度に比べ46,208千円増加の213,125千円の営業損失となっております。

(経常利益)

当連結会計年度の営業外収益は、補助金収入73,736千円、投資事業組合運用益20,923千円等を計上したことにより、106,615千円となり、営業外費用は、支払利息128,817千円、支払手数料112,748千円等を計上したことにより、250,104千円となりました。

以上の結果、営業利益に営業外収益・営業外費用を加減算した経常利益は1,355,413千円(前期比51.0％増加)となり売上高経常利益率は4.3％(前期は2.9％)となりました。

(親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度の特別利益は、出資金売却益20,825千円等の計上により、24,525千円となり、特別損失は、支払手数料40,758千円等の計上等により、57,339千円となりました。税金費用は前期と比べ33.5％増加し495,518千円となりました。

以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は826,168千円(前期比38.8％増加)となりました。

(経営成績に重要な影響を与える要因について)

当社グループは、「第２　事業の状況　２事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。

これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。

③　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。販売用不動産の売却によって得られた資金については、販売用不動産の開発・購入した際の借入の返済へ優先的に充当し、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、手許資金や成長投資等へ充当しております。

キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２　事業の状況　３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1)経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。