不動産業 <3465> ケイアイスター不動産株式会社 事業等のリスク

２【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　当社グループでは、これらリスクを十分に認識した上で、前述の「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載する方法などにより、事態の発生を回避するとともに発生した場合には的確な対応を行うための努力を継続してまいります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。

(1）景気動向、金利動向の影響について

　当社グループの事業における主たる販売先は、個人のお客様であり住宅ローンの利用も多く、景気動向や金融情勢、住宅税制などの変化に影響を受ける可能性があります。住宅取得者にとって借入利息率の上昇等、不利な変化が生じた場合は、当社グループの売上高及び各段階利益の減少を招く可能性があります。但し、金融システムの安定は日本銀行が適切にコントロールされているため、現時点では急激な変化が起こる可能性は低いと考えております。

(2）競合について

　当社グループは現在、多くの都府県に営業拠点を設けて新築一戸建住宅の分譲・販売、注文住宅の請負、中古物件の販売並びに仲介事業を行っておりますが、大手建売住宅販売会社・ハウスメーカーから個人事業者に至るまでの大小様々な既存競合他社が多数存在しており、大変厳しい競争環境にあります。今後においても競合他社は多く、他地域からの新規参入など競争がさらに激化する可能性があり、仕入価格及び販売価格の大幅な変動等により、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。急激な変化が起こる可能性は低いと考えておりますが、当社グループは地場不動産業者等とのリレーションを強化し、「高品質だけど低価格」な製品を追求することにより価格競争に巻き込まれない対応を行っております。

(3）資材調達等について

　当社グループの販売する住宅は、主たる材料が木質系であることから、主要部材である木材・建材等の急激な市況の変化等により資材価格の急騰や想定通りの調達ができない場合、当社グループの売上原価上昇による各段階利益の減少を招く可能性があります。急激な変化が起こる可能性は低いと考えておりますが、当社グループは、仕入先を複数にすることにより仕入価格上昇に対するリスクヘッジを行っております。なお、木材の調達が出来なくなった場合には、計画通りの販売戸数を確保できない可能性があります。

(4）有利子負債への依存について

　当社グループは事業用地の取得や運転資金の一部を主に金融機関からの借入金によって調達していることから、有利子負債への依存度が高く当連結会計年度末における負債純資産合計に対する借入金、社債の比率は52.7％となっております。そのため当初の計画通りに物件の引渡しができなくなった場合や金融情勢が大きく変化した場合に、円滑な資金調達が困難になることや、返済期限の延長が行えないこととなる可能性があります。また、一部の借入金には財務制限条項が付されており、財務制限条項に抵触した場合は期限の利益を喪失いたします。かかる状況が出現した局面で、代替の資金調達手段が確保できない場合には、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。急激な変化が起こる可能性は低いと考えておりますが、複数の金融機関と取引を継続的に行うことにより当該リスクに備えております。なお、財務制限条項の内容は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表　注記事項（連結貸借対照表関係）」に記載のとおりです。

(5）販売用不動産及び仕掛販売用不動産について

　当社グループは、年度予算等に基づいて、住宅用地を仕入れ、「高品質だけど低価格なデザイン住宅」等を企画販売しております。早期完売による在庫リスクの回避を図っておりますが、景気動向・不動産市況の悪化や競合激化で価格競争に巻き込まれた場合等、販売が長期化する可能性があります。かかる状況となった場合、販売価格の下落や棚卸資産の評価損発生等から、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(6）業績の季節変動及び物件の引渡し時期について

　当社グループの不動産販売における売上の計上は、主に引渡基準によって行われるため、引渡時期により売上高に偏りが生じることとなります。一般的に住宅の引渡しは、当社グループにおける上期（第１四半期から第２四半期）に比較して下期（第３四半期から第４四半期）に引渡しが行われる割合が高く、それに比例して売上高は、上期に比較して下期に高くなる傾向があります。

　また、物件の引渡しが当初想定より遅くなる場合には、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

　なお、2021年３月期及び2022年３月期における四半期ごとの売上高及び売上高比率は、以下のとおりであります。

2021年３月期（連結）

2022年３月期（連結）

(7）外注管理について

　当社グループは、新築一戸建住宅の建設に際して、施工監理業務（品質管理・安全管理・工程管理・予算管理）を除き、施工業務は主に協力業者に分離発注方式で外注しております。

　このように施工業務の大部分を外注に依存しているため、販売戸数の増加に伴い発注量が急激に増大した場合、外注先を十分に確保できない、又は外注先の経営不振や繁忙等により工期が遅延した場合、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。また、住宅建築における職人については、将来減少することが予想されております。当該職人の不足に対応し、内製化比率を高めるため「クラフトマン制度」を設け当該職人の養成を行って対応しておりますが、内製化の進捗を大きく上回る形で外注先の職人が減少した場合には、完工棟数の減少や外注費の高騰が予測され、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(8）瑕疵担保責任について

　当社グループは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分並びに雨水の浸入を防止する部分について10年間、中古不動産については引渡し後２年間の瑕疵担保責任を負っております。また、2009年10月１日以降に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づき、住宅の品質確保措置を確保するために国土交通大臣の指定する保険法人と当社グループは保険契約を交わしており、当該保険によって瑕疵の補修工事等に必要な資力を確保しております。しかしながら何らかの事情により品質管理に不備が生じた場合には、クレーム件数の増加や補償工事の増加等により、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(9）法的規制について

　当社グループは、不動産販売、住宅建設事業を展開していることから、遵守すべき法令・規制等は多岐にわたっております。具体的には、宅地建物取引業法、建設業法、建築士法、建築基準法、国土利用計画法、住宅品質確保促進法、廃棄物処理法（廃棄物の処理及び清掃に関する法律）、下請法、消費者契約法、個人情報保護法、など様々な法令・規制等があります。当社グループは法令遵守を事業の根幹に据え、関連する社内規程の整備、社内研修の実施、内部監査部門や監査役による法令遵守の確認等、積極的なコンプライアンス活動に取り組んでおります。しかしこれらの法令・規制等が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又は何らかの事情により許認可が取消され又は、これらの更新が認められない場合には、不動産販売、住宅建設事業における営業活動に重大な支障をきたし、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

　なお、当連結会計年度末現在において、事業の継続に支障を来す事象は発生しておりません。また、法令に準拠するため法務課を設置し法令改正に対応するとともに内部監査が順守状況を監査しております。

　また、当社の主な許認可、免許及び登録等の状況は以下のとおりであります。

(10）訴訟等の可能性について

　当社グループでは、現段階において業績に重大な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。

　しかしながら、当社グループの販売する住宅、不動産において、瑕疵等の発生、又は工事期間中における事故あるいは、近隣からの様々なクレーム等が発生した場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。

　当社グループでは、施工に当たり近隣対策や周辺環境への配慮を含めお客様の満足度を高めるために徹底した品質管理に努めておりますが、訴訟等が発生した場合には、当該状況に対応するために多額の費用の発生や当社グループの信用を大きく毀損する可能性があり、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(11）固定資産の減損について

　当社グループは、損益管理の最小単位として、店舗を基本単位としたグルーピングを行っております。そのため、店舗環境の変化や経済的要因等により店舗ごとの事業の収益性が大幅に低下し、その事業に関連する固定資産の投資額の回収が見込めなくなった場合には、帳簿価額を回収可能額まで減損処理を行う必要があります。当該減損処理が必要となった場合、当社グループの親会社株主に帰属する当期利益減少を招く可能性があります。

(12）特定人物への依存について

　当社の代表取締役社長である塙圭二氏は、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、事業活動上の重要な役割を果たしております。当社においては、同人に過度に依存することがないよう、合議制や権限委譲の推進を図っておりますが、現時点において同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合には、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。なお、取締役に順位を定め事故があった場合に混乱が生じないように対応を行っております。

(13）営業地域について

　当社グループは、多くの都府県を主な営業地域としており、当該地域の中でも人口集積地域をターゲットに地域密着型の営業活動を展開しております。将来的には営業地域の拡大による収益規模の拡大を図り、営業エリアが一定地域に集中することのないようリスクを分散していく方針でありますが、当社グループの営業地域における不動産市況や人口動態、景況感の変動は、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループの営業地域において地震や台風等の大規模な自然災害が発生した場合には、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(14）個人情報について

　当社グループは、各事業を通して取得した個人情報を多数保有しております。これらの個人情報については、個人情報の保護に関する法律等により規制を受けていることから、個人情報保護規程を制定し細心の注意を払って管理しております。しかしながら、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合には、損害賠償や社会的信用を大きく毀損することとなり、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(15）消費税率の影響

　消費税率及び地方消費税率について、税率が現在の10％から引き上げられた場合は、当社グループの商品が住宅のため高額となることから一般消費者の購買行動に影響を与える可能性があり、消費税率の引上げにより一般消費者の購買意欲の減退が長期化した場合には、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(16）人材の確保

　当社グループが事業を拡大し持続的な成長を達成するためには、人材の確保を行うことが重要な課題であると認識しております。当社グループでは優秀な人材を獲得すべく、新卒・中途とも積極的な採用活動に努めておりますが、十分な人材の確保ができなかった場合には、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。

(17）災害及びパンデミック等のリスク

　地震、台風等の自然災害、火災等の事故により、当社グループの資産や営業所が深刻な被害を受けた場合や、感染症の世界的流行(パンデミック)により、部材供給の遅延に伴う工期の遅れや個人消費の低迷及び集客の減少等が生じた場合は、当社グループの売上高及び各段階利益減少を招く可能性があります。なお、新型コロナウイルス感染症による影響は、2022年５月末現在において軽微であり限定的であります。

(18）新規事業、事業提携、Ｍ＆Ａ等について

　総合不動産事業会社として事業エリアの拡大と事業領域の充実を図るため、Ｍ＆Ａやフランチャイズ等を軸にグループ化を推進しております。これらについては計画が予定どおり進捗しないことや期待した効果が出ない可能性がありますが、当社グループにおける主力事業である分譲住宅事業における利益額が大きいため、業績に与える影響は軽微であると考えております。