不動産業 <3469> 株式会社デュアルタップ 業績

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度（2021年７月１日～2022年6月30日）におけるわが国経済は、上期は東京オリンピックの開催があったものの、感染症の拡大による緊急事態宣言が発出され行動制限を余儀なくされ、景気の回復は先行き不透明な状況でした。しかしながら、2021年終盤から感染者数の減少を受け行動制限の緩和も始まり、経済活動の正常化に向け回復の兆しが見えてまいりました。

　下期には、欧米のウィズコロナ政策が広まり力強い経済回復が見えましたが、ロシアによるウクライナ侵攻で、世界的に、エネルギー不足、資源不足、サプライチェーンの乱れが発生し、インフレをもたらしています。そのため、インフレ抑制策として、欧米における長期金利の上昇が顕著になっています。さらに、日米の金利差の影響を受け、円安が急激に進んでおり、日本経済を不安定に揺れ動かしています。

　首都圏の新築分譲マンション市場は、2022年上半期（1～6月）の供給戸数が1万2,716戸で、前年同期比4.2％減となり、2年ぶりの減少となりました。2022年下半期の供給見込みは2万戸であり、年間供給は2021年から3.4％減の3.25万戸となる予定です（株式会社不動産経済研究所）。

　東京都の人口は、感染症をきっかけとしたテレワークの普及もあり、転出超に転じた時期もありましたが、2022年に入り６ヵ月連続の転入超となりました（総務省住民基本台帳人口移動報告）。人口流入が回復するにつれて、都内の賃貸物件、特に、当社グループの属する資産運用型マンション（ワンルームタイプ）市場では、需要が上がってきています。また、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えてきました。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、資産運用型マンションの資産性は維持されるものと考えられます。

　このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近（※）・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の開発・分譲を行ってまいりました。（※　当社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としております。）分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。

　以上の結果、当連結会計年度は、売上高107億56百万円（前期比75.0％増）、営業利益50百万円（同70.9％減）、経常利益95百万円（同58.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益57百万円（同384.1％増）となりました。

　セグメントの業績は次のとおりであります。

（不動産販売事業）

　不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に加え、中古マンションを取り扱ってまいりました。個人投資家だけでなく、私募REITへ販売する等、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。

　以上の結果、売上高93億98百万円（前期比95.1％増）、セグメント利益67百万円（同3.4％増）となりました。

（不動産管理事業）

　不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、募集賃料の見直し及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。

　以上の結果、売上高11億8百万円（前期比6.7％減）、セグメント損失3百万円（前期はセグメント利益１億40百万円）となりました。

（海外不動産事業）

　海外不動産事業においては、感染症により、渡航できなかったこともあり、インバウンド、アウトバウンドともに取引が減少しました。マレーシアで展開する建物管理業は、住宅や商業施設等の建物管理事業を推進し、順調に推移いたしました。また、当連結会計年度より新たに開始した海外進出支援事業は渡航禁止で苦戦しておりましたが、飲料メーカー（KIIVA社）とのマレーシア合弁事業は、ほぼ計画通りに進捗しております。

　以上の結果、売上高１億88百万円（前期比62.3％増）、セグメント損失28百万円（前期はセグメント損失27百万円）となりました。

（営業支援事業）

　営業支援事業においては、法人向けに営業活動全体のコンサルティング事業を行っております。主に製造、技術等に経営資源を集中している企業に対して、営業戦略の立案、営業人員の採用、ターゲット企業の選定から企業へのアプローチや営業代行等、コンサルティングから現場レベルのBPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）まで総合的な支援を行っております。

　以上の結果、売上高61百万円(前期比125.6％増)、セグメント利益６百万円（前期はセグメント損失11百万円）となりました。

　当期の財政状態は、次のとおりであります。

（資産）

　当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末から23億53百万円減少し50億34百万円となりました。総資産の減少の主な要因は、前期より契約済みの物件が竣工し引渡しを受け、販売したことにより販売用不動産が11億68百万円、及び開発中であった物件が竣工し販売を行ったことにより仕掛販売用不動産が10億99百万円減少したことによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末から23億65百万円減少し29億87百万円となりました。負債の減少の主な要因は、長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む。）が24億64百万円減少する一方で、短期借入金が１億33百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から11百万円減少し20億46百万円となりました。純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払いにより利益剰余金が39百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益57百万円を計上したことによるものであります。

　以上の結果、自己資本比率は40.5％となりました。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、棚卸資産の販売による減少と同時に、有利子負債の返済による減少により、前連結会計年度末に比べ3億31百万円増加し、8億55百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動により獲得した資金は27億86百万円（前期は42億49百万円の支出）となりました。主な収入は、販売用不動産の増加によるもので、棚卸資産の減少額23億44百万円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動により獲得した資金は10百万円（前期は42百万円の支出）となりました。主な収入は、差入保証金の回収による収入18百万円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動により支出した資金は24億66百万円（前期は32億72百万円の収入）となりました。主な収入は、開発用地及び竣工物件取得のための長期借入れによる収入20億15百万円であり、主な支出は、販売用不動産の販売に伴う、長期借入金の返済による支出45億31百万円であります。

③生産、受注及び販売の実績

a．生産実績

　該当事項はありません。

b．契約実績

　当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

（注）概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。

c．販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）１．セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

②当連結会計年度の経営成績等分析

　当連結会計年度の経営環境は、上期（2021年7～12月）は感染症の影響を色濃く受けており、経済の先行きは不透明な状況にありました。下期（2022年1～6月）は、経済活動の正常化に向け徐々に回復の兆しが見えてまいりました。しかしながら、ロシアによるウクライナ侵攻でエネルギーや資材の高騰等世界的なインフレが加速し、欧米の金利上昇や円安等、経済はいまだ不安定という状況でした。

　不動産販売事業においては、当社グループの属する資産運用型マンション（ワンルームタイプ）の賃料相場の大きな変動や提携金融機関の諸条件の変化はなく、今のところ、資産運用としての商品性は維持されていると考えております。個人投資家だけでなく、私募REIT等へ販売するなど、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。しかしながら、国内外のコロナ禍の影響により個人顧客層の商談期間が長期化したこと等により一部事案で想定していた利益を確保できなかったことで、売上高は過去最高となりましたが、利益率を押し下げた格好となりました。

　不動産管理事業において、賃貸管理では、一時的に東京への流入が抑制されたものの、2022年に入り６ヵ月連続の転入超となり賃料の下落や入居率の低下は見られず高水準を維持しております。しかしながら、１棟販売の一部事案で、家賃保証とリーシングに伴う広告宣伝費等が増加し、利益を圧迫しました。建物管理では、感染症対策の影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移しております。

　海外不動産事業においては、感染症対策による渡航制限等、年間を通じて販売活動が抑制されておりました。マレーシア国内における建物管理については、管理戸数、収益ともに堅調に推移いたしました。

　財務面においては、１棟販売で売却が進んだため、棚卸資産が23億44百万円減少し、営業活動によるキャッシュ・フローが27億86百万円の収入（前期は42億49百万円の支出）となりました。また、販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済により45億31百万円を支出する一方で、長期借入による収入20億15百万円となった結果、財務活動によるキャッシュ・フローは24億66百万円の支出（前期は32億72百万円の収入）となりました。期末時点の自己資本比率は40.5％となり前期比13pt改善し、財務の健全性を保っております。

　当社グループは、用地取得費用および建築代金の着工時金を、金融機関からの借入金によって調達しております。金融資本市場の変動や金融機関の融資姿勢が変化した場合は、資金調達面で仕入が厳しくなることが想定されます。そのような場合にも柔軟に対応できるよう、安定した財務体質の維持を図ってまいります。また、仕入費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。

③経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」をご参照ください。