不動産業 <8927> 株式会社明豊エンタープライズ 業績

３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウィルス感染症の影響が長期化する中、感染対策の定着やワクチン接種などの各種感染対策を背景に、経済活動の制限緩和が徐々に進み景気回復の兆しも見られておりましたが、新たな変異ウィルスによる新規感染者数が再び増加に転じるなどの未だ予断を許さない状況にあります。また、ウクライナ情勢の長期化に伴う原材料・原油価格の高騰、急速な円安による為替動向の懸念など、依然として先行き不透明な状況が続いております。
当社が属する不動産業界においては、政府による各種支援制度や低金利環境の継続を背景に、コロナ禍による影響は比較的見受けられず、購入意欲は高い水準で推移しておりますが、一方で用地価格や世界情勢の緊迫化により建築資材や住宅設備の供給に制約が生じており、建設工事費のさらなる高騰による不動産価格への影響等が懸念される状況となっております。
このような事業環境下、当社グループは、各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。
  不動産分譲事業においては、情報分析力、事業企画力などの強みを最大限に生かし、立地を厳選し、仕入れコストを低減することによる市況変動リスクへの耐性強化を図りながら物件調達力の強化を推進しております。また主要ブランド『MIJAS（ミハス）』『EL FARO（エルファーロ）』事業の販売活動においては、３月より本社事務所内にて新規オープンした接客・セミナールームを活かし、個人投資家の皆様に対する不動産投資セミナー等を開催することにより、潜在顧客の掘り起こしと販売活動の強化推進を図っており、「ミハス中野新井薬師Ⅱ」（東京都中野区）等９棟の引渡し、８月より当社グループ会社となりました株式会社協栄組施工の「エルファーロ代々木上原Ⅱ」（東京都渋谷区）を含め10棟の引渡し、その他、不動産再生事業『ME BLD.（エムイービルド）』シリーズ１棟、その他開発事業用地２物件の引渡しを行いました。
  不動産賃貸事業においては、既存オーナー様の利益を最大化していくため、エリアマーケティングに加え、ＡＩ査定システム及び成約事例に基づいたベストな賃料設定、首都圏仲介会社とのネットワークを活かしたリーシング戦略の提案によって空室解消を目指し、当社グループの管理物件における高稼働率を実現しております。またオーナー様との情報交換アプリを導入し、ＣＳアンケートを実施するなど継続的な情報共有・情報交換を図っております。また、主要ブランドである『MIJAS（ミハス）』『EL FARO（エルファーロ）』シリーズにつきましては、商品創りから管理まで当社グループにて一貫した「ワンストップサービス」をご提供することにより、高品質、高稼働率の維持に努め、収益性の高い投資用不動産商品として高評価を得ており、投資用不動産シリーズのリピート購入に繋がるなど、グループ内の相乗効果を発揮しております。
　不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行うことで、収益拡大に努めております。
　請負事業においては、当社グループによる『MIJAS（ミハス）』『EL FARO（エルファーロ）』シリーズ４棟の竣工・引渡し、３棟の企画・施工、その他管理物件の特性に合わせたリフォーム・リノベーションを行い収益獲得に努めました。

以上の結果、当社グループの当連結会計年度における売上高は、主要ブランド『MIJAS（ミハス）』『ELFARO（エルファーロ）』など投資用不動産の販売案件が、当初予想を上回る高い利益率・利益額を確保することができ、売上高は、111億60百万円（前連結会計年度比9.6％増）となり、各段階利益はそれぞれ、営業利益は11億16百万円（前連結会計年度比13.6％増）、経常利益は９億32百万円（前連結会計年度比3.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は６億40百万円（前連結会計年度比22.4％減）となりました。

なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しております。詳細については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（1）連結財務諸表　注記事項（会計方針の変更）」をご参照ください。

セグメント別の業績は、次のとおりであります。

[不動産分譲事業]

不動産分譲事業においては、アパート開発事業である『MIJAS(ミハス)』シリーズを９棟、賃貸マンションシリーズ『EL FARO（エルファーロ）』を10棟売却いたしました。また不動産再生事業『ME BLD.（エムイービルド）』シリーズ１棟を売却、その他開発事業用地２物件の売却を行いました。その結果、売上高は85億53百万円（前連結会計年度比10.4％増）、セグメント利益は10億50百万円（前連結会計年度比33.4％増）となりました。

[不動産賃貸事業]

不動産賃貸事業においては、グループ会社である不動産管理会社の管理事業における、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は20億36百万円（前連結会計年度比3.8％減）、セグメント利益は２億19百万円（前連結会計年度比34.9％減）となりました。

[不動産仲介事業]

不動産仲介事業においては、不動産媒介報酬等により、売上高は28百万円（前連結会計年度比50.7％減）、セグメント利益は25百万円（前連結会計年度比37.7％増）となりました。

[請負事業]

請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は５億６百万円（前連結会計年度比107.5％増）、セグメント利益は21百万円（前連結会計年度比621.1％増）となりました。

[その他]

その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高は45百万円（前連結会計年度比32.3％増）、セグメント利益は43百万円（前連結会計年度比31.3％増）となりました。　

② 財政状態の状況

当連結会計年度末の総資産残高は、前連結会計年度末と比較して23億80百万円増加し、139億87百万円となりました。主たる変動要因としては、短期貸付金の回収によって７億24百万円減少したものの、新規開発事業用地の取得により棚卸資産が25億98百万円増加したこと等によるものです。

負債の残高は前連結会計年度末と比較して19億35百万円増加し、84億57百万円となりました。主たる変動要因としては、開発事業用地等の取得資金として長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が11億68百万円、短期借入金が３億97百万円増加したこと等によるものです。

純資産は、前連結会計年度末に比べ４億45百万円増加し、55億30百万円となり、自己資本比率においては4.2ポイント減少し、39.5％となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により６億40百万円増加したこと、配当金として１億88百万円支出したこと等によるものです。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）の残高は、前連結会計年度末に比べ１億17百万円増加し、35億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

[営業活動によるキャッシュ・フロー]

営業活動により使用した資金は18億88百万円（前連結会計年度は14億54百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により９億28百万円増加した一方で、開発事業用地等取得に係る前渡金支出により１億27百万円、棚卸資産の取得により25億97百万円減少したこと等によるものであります。

[投資活動によるキャッシュ・フロー]

投資活動により得られた資金は、６億67百万円（前連結会計年度は１億44百万円の収入）となりました。これは主に、新規貸付により１億50百万円、本社内の接客・セミナールームの設備整備に68百万円を支出したものの、既存貸付金の回収により８億74百万円を回収したこと等によるものであります。

[財務活動によるキャッシュ・フロー]

財務活動により得られた資金は13億37百万円（前連結会計年度は４億94百万円の支出）となりました。これは主に、開発事業用地等取得のための資金として、短期借入金及び長期借入金の収入、物件売却による返済等により合計で15億65百万円増加し、配当金支払いにより１億88百万円減少したこと等によるものであります。

④ 生産、受注及び販売の状況

a. 生産実績

当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

b. 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

c. 販売実績

当連結会計年度に販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。　

　　2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用並びに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。

当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容

1）財政状態の分析

（資産合計）

当連結会計年度末の総資産残高は前連結会計年度末と比較して23億80百万円増加し、139億87百万円となりました。主たる変動要因としては、短期貸付金の回収によって７億24百万円減少したものの、新規事業用地購入により棚卸資産が25億97百万円、現金及び預金が１億24百万円増加したこと等によるものです。

　（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産の残高は、129億80百万円となり、前連結会計年度末に比べ22億93百万円増加いたしました。これは、短期貸付金が回収により７億24百万円減少した一方、現金及び預金が１億24百万円、賃貸アパートメントブランド事業（MIJAS）及び賃貸マンションブランド（EL FARO）の新規事業用地購入により、棚卸資産等が合計で25億97百万円増加したこと等によるものです。

　（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産の残高は、10億７百万円となり、前連結会計年度末に比べ86百万円増加いたしました。これは、繰延税金資産が26百万円増加したこと等によるものです。

（負債合計）

負債の残高は前連結会計年度末に比べ19億35百万円増加し、84億57百万円となりました。主たる変動要因としては、開発事業用地等の取得資金として長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が11億68百万円、短期借入金が３億97百万円増加したこと等によるものです。

　（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債の残高は、40億20百万円となり、前連結会計年度末に比べ17億73百万円増加いたしました。これは、新規事業用地購入に伴い、一年内返済予定の長期借入金が９億81百万円、短期借入金が３億97百万円増加したこと等によるものです。

　（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債の残高は、44億37百万円となり、前連結会計年度末に比べ１億62百万円増加いたしました。これは、新規事業用地購入のための資金として長期借入金が１億87百万円増加したこと等によるものです。

（純資産合計）

純資産は、前連結会計年度末に比べ４億45百万円増加し、55億30百万円となり、自己資本比率においては4.2ポイント減少し、39.5％となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により６億40百万円増加したこと等によるものです。

2）経営成績の分析

（売上高）

詳細につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要、①経営成績の状況」及び「（1）経営成績等の状況の概要、④生産、受注及び販売の状況」をご参照ください。

なお、当連結会計年度におきましては売上高が111億60百万円と前連結会計年度と比較して9.6％の増加となり、売上原価88億90百万円（前連結会計年度比9.1％増）を差し引き、売上総利益は、22億69百万円（前連結会計年度比11.6％増）となり増収・増益となりました。

これは、当社グループ全体の売上高の約８割を占める不動産分譲事業セグメントにおきまして、情報分析力、事業企画力などの強みを最大限に生かし、立地を厳選し、仕入れコストを低減することによる市況変動リスクへの耐性強化を図りながら物件調達力の強化を推進したこと、販売案件はいずれも安定した利益率・利益額を確保できたこと、販売費・管理費の削減に積極的に取り組んだことが増収増益の要因となりました。当連結会計年度において主力の賃貸用アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』シリーズは９棟、賃貸マンション事業『EL FARO（エルファーロ）』シリーズは10棟の引渡し、不動産再生事業として収益用不動産１棟の売却、その他開発事業用地２物件の売却など、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、主力事業の基盤は変わらず堅調に推移しております。

（売上総利益）

当連結会計年度の売上原価は、88億90百万円（前連結会計年度比9.1％増）となりました。この結果、売上総利益は、22億69百万円（前連結会計年度比11.6％増）となりました。

（営業利益）

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、11億53百万円（前連結会計年度比9.7％増）となりました。主な増加要因は、新規社員の採用に伴う人件費の増加等によるものであります。
　この結果、売上総利益から販売費及び一般管理費を減算した営業利益は、11億16百万円（前連結会計年度比13.6％増）となりました。

（経常利益）

当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が49百万円（前連結会計年度比68.8％減）、営業外費用が２億33百万円（前連結会計年度比29.6％増）となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が受取利息、営業外費用が支払利息であります。
　この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常利益は、９億32百万円（前連結会計年度比3.0％減）、売上高経常利益率は、1.0ポイント減少し、8.4％となりました。

（税金等調整前当期純利益）

税金等調整前当期純利益は、９億28百万円（前連結会計年度比3.4％減）となりました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

法人税、住民税及び事業税、法人税等調整額等を計上したことにより、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、６億40百万円（前連結会計年度比22.4％減）となりました。

3）キャッシュ・フローの状況の分析

キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２　事業の状況　３経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

4）資本の財源および資金の流動性

当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産分譲事業における事業用地等の購入費用であり、その調達手段は主として金融機関からの借入れによっております。事業用地等の購入費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、借入れに係る費用を低減するよう努めております。金融機関による借入れにつきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変動するリスクがあります。

5）経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの経営成績等に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

6）経営者の問題意識と今後の方針について

当社の賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』事業を中心とする投資用賃貸不動産市場においては、政府による各種支援制度や低金利環境の継続を背景に、コロナ禍による影響は比較的見受けられず、購入意欲は高い水準で推移しておりますが、一方で用地価格や世界情勢の緊迫化により建築資材や住宅設備の供給に制約が生じており、建設工事費のさらなる高騰による不動産価格への影響等が懸念される状況となっております。

そのような事業環境下、当社の企業理念である、一生涯のお付き合いをいただける様、「モノ創りにこだわった、総合デベロッパー」として、不動産分譲事業におきまして、当社グループにて開発・販売・物件管理を一体としたワンストップサービスの商品として好調な賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』事業（2022年７月期９棟供給済）、賃貸マンション『EL FARO（エルファーロ）』事業（2022年７月期10棟供給済）を主力事業とし、年間約25棟前後の供給を計画目標として、事業の用地仕入れ活動および販売活動を積極的に展開してまいります。
　また、その他の不動産賃貸事業、請負事業につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。