不動産業 <8801> 三井不動産株式会社 事業等のリスク

２【事業等のリスク】

　当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　　（１）当社グループの事業リスク

　　①経済環境の変化によるリスク

　景気変動、国内外の経済状況の変化、為替変動、金利水準の上昇、少子高齢化および人口減少等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。また、近時においては、ICTやデジタル技術が一層進展していくなか、多くの業界において産業構造の転換が起きています。さらに、新型コロナウイルス感染症の感染拡大によって人々の生活様式や働き方に変化が生じ、シェアリングオフィス等のオフィスニーズの変化、EC市場、シェアリングエコノミー・リユースの拡大に代表されるような、企業ニーズ、消費者ニーズおよび個人消費動向等の変化が生じています。当社グループは、新型コロナウイルス感染拡大を経ての経済環境の変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、ICTの活用、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。しかしながら、こうした取り組みにもかかわらず、オフィスや商業施設等の賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、経済環境の変化や、その対応のための費用の増加が生じる可能性があり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　なお、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大およびこれに対する政府等の措置や感染拡大防止のための自主的な対策等により、当社グループは様々な面で悪影響を受けております。新型コロナウイルス感染症の拡大規模や収束時期は依然として不透明であり、今後のさらなる感染拡大や長期化等により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等はさらに悪影響を受ける可能性があります。詳細は、下記「⑭感染症リスク」をご参照ください。

　　②市場金利に関するリスク

　当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。当社グループは、従来より大半の必要資金を長期かつ固定金利を中心に調達しており、既存の有利子負債については市場金利の上昇の影響を比較的受けにくい状況にあります。しかしながら、新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。また、市場金利の上昇は、住宅購入者の購買意欲の減退を招くとともに、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの分譲収益を減少させる可能性があることに加え、所有資産の価値の下落につながる可能性があります。このため、これらの市場金利の上昇がもたらす要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　③資金調達リスク

　当社グループは、金融機関等からの借入金、コマーシャル・ペーパーおよび社債の発行等により、事業に必要な資金を調達しており、加えてコミットメントライン等の活用により十分な流動性を確保し、安定資金の確保に努めておりますが、金融市場の混乱や当社格付の引下げ、または金融機関や機関投資家等の融資および投資方針の変更等により、当社グループの資金調達が制約される可能性があるとともに、資金調達コストが増大するおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　④不動産事業における競合リスク

　当社グループが推進する不動産事業は、総じて競争的な環境にあります。例えば、開発用地の取得においては、適した立地を巡り他社と競合することがあります。当社グループのオフィス、商業施設等の賃貸事業においては、テナント誘致に関し他社と競合する可能性があります。住宅分譲事業においては、住宅価格や住宅性能等の様々な面で他社と競合する可能性があります。ホテル・リゾート事業においては、労働者の確保等の運営上の様々な面で他社と競合する可能性があります。また、ICTの進展や産業構造の変化等に伴う新規参入の増加は、上記のような競争環境に影響を与える可能性があります。当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、ICTの活用、既存施設の価値向上、既存事業を通じた顧客とのネットワークや建替・コンバージョン等グループ力を活かした事業機会の獲得等を通じて、競争力を維持してまいりますが、上記のような競合等が、費用の増加や収益の減少をもたらし、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑤不動産開発リスク

　当社グループの不動産開発事業においては、用地取得、開発、建設等の各段階において多額の投資を行っており、投資回収までには一定の年月を要します。当社グループは、適切な計画立案・推進および施工管理を行っていますが、不動産開発事業に要する期間および投資額は、不動産需要の変化、天候、自然災害、事故、不祥事、請負業者の倒産、政府の規制または政策の変更、市場環境の変化、規制当局からの許認可の取得の遅延、埋設物または土壌汚染の発見、地域住民による反対、その他予期し得ない問題等、当社グループではコントロールできない多くの要因により影響を受け、コストの増加、開発スケジュールの遅延、不具合が発生する等の影響が出る場合があり、当社グループの事業、財政状態、経営成績等および当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑥賃貸収入に関するリスク

　当社グループは、テナントリーシングの強化・推進に取り組んでいますが、テナントが賃貸借契約を中途解約した場合や賃貸期間満了時に賃貸借契約を更新しない場合および、テナントの賃料を減免せざるを得ない場合には、収入が減少するおそれがあります。さらに、裁判所が賃貸人の解約権条項や違約金条項等の賃貸借契約条項の効力を制限することにより、当社グループが不利益を被るおそれがあります。また、テナントが倒産した場合、賃料の支払遅延や回収不能が発生するだけでなく、当該テナントの退去が遅延した場合、後継のテナントリーシングや当該物件の売却活動にも不利な影響が及ぶ可能性があります。これらの結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑦海外事業に伴うリスク

　当社グループは、日本国内だけではなく、米国、英国およびアジアを中心に国外でも事業展開を進めています。海外事業においては、それぞれの国や地域の異なる法令や許認可を遵守し、また、多様な国籍、言語、文化を踏まえた人員配置や労務管理等を行う必要があります。加えて、世界的な経済環境および当該各国の経済環境の変動、法規制および税制の変更、金利水準の上昇、インフレおよび為替水準の変動、内乱または紛争、テロ事件、疫病の流行、政治的または経済的不安定、当社グループに対する訴訟のリスク等、当社グループのコントロールの及ばない様々なリスク要因の影響を受けるおそれがあります。また、当社グループは、現地企業との提携を通じて海外事業を推進することが多く、現地の市場や法規制等に精通した現地企業を提携先として選定するように努めていますが、当該提携先の財務状態や提携関係等により、現地での事業展開に影響を受けるおそれがあります。当社グループは、海外での事業展開において必要な情報収集に努めていますが、海外事業に伴う様々なリスク要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑧外部業者に関するリスク

　当社グループは、様々な事業において、建設業者および業務受託者等の外部業者に対して各種業務の発注および委託等を行っています。当社グループは、外部業者による請負および委託等に係る業務が適切に履行されるべくモニタリング等を行っていますが、外部業者が当該業務を履行しない場合や倒産した場合等には当社グループが設定したスケジュールや品質基準・法令等に従って当該業務が履行されないおそれがあります。特に、顧客に分譲する販売用不動産等工事完成前に売買契約を締結し顧客に対して引渡義務を負うようなケースにおいて、所定のスケジュールや品質基準・法令等を満たした工事が履行されない場合には、当社グループは売主として顧客に債務不履行責任を負い、また、規制当局による是正指導の対象となるおそれがあります。これらの要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があり、また、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑨資産価値変動リスク

　当社グループは、不動産事業に関連して、有形・無形固定資産および販売用不動産等の棚卸資産を多く保有しております。当該資産については、開発の遅延等による保有期間の長期化、住宅購入者の購買意欲の減退および投資家の要求する不動産の投資期待利回りの上昇等により、資産価値の変動リスクを負うことがあります。また、市場金利の上昇により、所有する資産価値が低下する可能性があります。さらに、固定資産の減損に係る会計基準および棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下に基づく簿価の切下げを行う場合は、減損損失や評価損の認識等を行う可能性があり、加えて、当該資産の売却により損失が生じる可能性があります。また、当社グループは、投資有価証券を保有していますが、当該有価証券の評価額が帳簿価額を下回る場合は評価損を認識し、当該有価証券につき帳簿価額を下回る価額で売却する場合は売却損を認識する可能性があります。当社グループは、マーケットにおける資産価値変動の要因・動向を注視するとともに、商品企画やサービスの向上等を通じた市場競争力の強化により、資産価値変動リスクの軽減に努めていますが、かかる資産価値の変動により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑩営業原価変動リスク

　当社グループが推進する事業は、建築工事費、造成工事費等様々な営業原価の価格変動にさらされています。当社グループは、マーケットにおける営業原価の価格変動の要因・動向を注視し、営業原価のコントロールに努めていますが、特に、当社グループの不動産開発事業においては、建築工事費の増加等による建築コストの上昇分を必ずしも顧客への販売価格や賃料に反映することができず、収益性に悪影響を与えるおそれがあります。その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑪気候変動リスク

　大規模な気候変動または気候変動リスクを考慮した企業ニーズや消費動向の変化により、国内外の経済環境や社会環境の変化が発生した場合、不動産需要の低下、地価等の下落、個人消費の低迷等が起こる可能性があり、かかる大規模な気候変動の発生が、当社グループの資産および施設運営等に重大な影響を与える可能性があります。これらの影響を軽減しまた変化に対応するために、ESGを重要な経営課題と位置づけ、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定するとともに、気候変動の予測および変化の対応に努めてまいりますが、想定外の経済・社会環境の変化が発生した場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑫自然災害、人災等のリスク

　地震、台風、大雨、洪水、津波、噴火等の自然災害および火災、事故、暴動、テロ等の人為的な災害が発生した場合、従業員が被災し業務に支障をきたすおそれがあるだけでなく、当社グループの資産が保険では担保しきれない重大な被害を受けるおそれがあります。国内では、主に地震および台風が１年間に複数回発生することがあり、また、当社グループの資産は、東京都心部を中心に所在しているため、首都圏で災害が発生すれば重大な被害を受けるおそれがあります。特に、地震の発生によって、液状化その他の災害が発生する危険性があり、当社グループの資産に直接的な損害が生じる可能性があります。さらに、電力等のインフラの被害により、当社グループの事業が中断する可能性もあります。これらの被害を軽減または防止するために様々なBCP（事業継続計画）を講じていますが、想定外の災害等が発生した場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑬環境リスク

　当社グループが推進する事業は、環境関連法令の規制を受けます。当社グループでは、環境関連法令を遵守し、環境問題に対応するために適切な措置を講じることに努めている他、不動産事業を推進するにあたり有害物質や土壌汚染を発見するために、必要な環境調査を実施しています。しかしながら、当該環境調査時には判明しなかった有害物質や土壌汚染が後刻発見されることもあり、その場合、除去に多額の費用を要し開発計画の遅延が生じる可能性や、除去が困難となり開発計画が継続不能となる可能性があります。また、有害物質や土壌汚染等の環境問題により人体への悪影響が生じた場合、当社グループは法的責任を負う可能性があります。その他環境問題が発生した場合には、NPO、NGO、ESG調査機関等外部のステークホルダーからの批判的な評価を受ける可能性がある他、規制当局による是正指導の対象となる可能性があります。このような要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑭感染症リスク

　新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大は、日本経済のみならず世界経済にも多大な影響を及ぼしております。今後のさらなる感染の拡大や長期化等により、株価の低迷、不動産需要の低下、地価等の下落、企業業績の悪化、個人消費の低迷等が発生し、一層深刻化する可能性があります。

　新型コロナウイルス感染症の拡大は、商業施設、ホテル、時間貸駐車場等の事業活動に多大な影響を与え、当社グループの事業、経営成績にも悪影響を及ぼしています。感染拡大に伴う新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく政府等の措置および感染拡大防止のための自主的な対策等により、商業施設やホテル、東京ドーム等の当社グループ運営施設の休館、時短営業やイベントの開催制限、それによるテナントの家賃の減免、収益の悪化等様々な影響が生じています。今後、さらに当該感染症が長期化した場合には売上の減少を理由としてテナントが退去し、それに伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。

　当社グループにおいては、「三井不動産９BOX感染対策基準」を策定し、政府等からの要請だけでなく新型コロナウイルス感染症の被害を軽減または防止するための自主的措置を講じることで感染拡大の防止に努めていますが、新型コロナウイルス感染症による想定し得ないリスクの顕在化に対して、被害を十分に抑制できない可能性があります。また、当社グループの役職員の感染防止のため、テレワークの促進等を実施していますが、従前どおりの業務効率や品質の維持が困難となり、例えば支払手続において事務処理のミスや不正が発生する可能性や、当社グループの業務が滞る可能性があります。当社グループは、従業員および施設利用者その他関係者の人命保護を最優先に考え、新型コロナウイルス感染症に起因した外出自粛等による経済への影響やこれに対する政府等の措置、ワクチンや治療薬の開発動向等を注視し感染症の拡大に起因した国内外の経済環境の変化にも対応して当社グループの事業を行ってまいりますが、新型コロナウイルス感染症の拡大規模や収束時期は依然として不透明であり、今後のさらなる感染拡大や長期化等によっては、最優先である人命保護のために当社グループの事業がさらに制約される可能性があります。これらの結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等はさらに悪影響を受ける可能性があります。

　また、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行する可能性もあり、かかる新たな感染症についても人命保護を最優先としつつ当社グループの事業活動とのバランスを図り対応してまいりますが、当該新たな感染症の性質や求められる感染拡大防止措置およびそれによる経済への影響、感染症の発生・拡大に起因した国内外の経済環境の変化等によっては、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は新型コロナウイルス感染症と同等またはそれ以上の悪影響を受ける可能性があります。

　　⑮地政学的リスク

　当社グループは、国内外において事業を展開しています。エリアおよび商品における適度なポートフォリオ分散を図るとともに、個別事業においても、一定のリスクを織り込んでの投資判断および事業推進を行っておりますが、国・特定エリアが抱える政治的、軍事的、社会的な緊張の高まりが顕在化し、国・特定エリア間における関係の悪化、政治体制の混乱、経済環境の変動等が生じた場合、当該国・エリアで展開する当社グループの事業に対して直接的に影響を及ぼすおそれがあるほか、サプライチェーンの混乱等による燃料・原材料価格高騰やその他事業環境の変化が生じることにより、当社グループの事業に対して影響を及ぼすおそれがあります。これらの影響から、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　（２）当社グループの業務リスク

　　①法令遵守に関するリスク

　当社グループは、国内での事業活動においては、会社法制、消費者保護規制、個人情報保護法制、金融商品取引法制、税制、会計規則等の一般的な規制の適用を受ける他、宅地建物取引業法等の不動産事業に関する業規制の適用を受けます。特に、不動産開発事業に関しては様々な規制当局の許認可の取得が求められています。また、海外での事業活動においては、それぞれの国や地域の法規制や規制当局の監督を受けています。また、進出国の拡大に伴い、米国や英国の贈収賄規制法や、EUを含む欧州経済領域（EEA）における個人情報保護法制等の域外適用を受ける可能性が高まります。当社グループは、かかる法令等を遵守するための体制を構築し、従業員に対し法令遵守に関する教育等を行っていますが、これらの対策が十分に機能せず、法令等に違反した場合は、許認可の取消等により当社グループの事業推進が困難となり、さらに規制当局から制裁金を課され、また訴訟や損害賠償請求等を受ける可能性があり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。また、法令等の違反により、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

　　②法令・政策の変更に関するリスク

　新たな法令、規制の制定や、既存の法制の変更により、かかる制定や変更に即して当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない可能性があります。また、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。特に、不動産の取得売却等に関する軽減税率、住宅ローンに関する税制上の優遇措置や低金利政策等は、将来変更または中止となる可能性があります。このような法規制の変更等によっても、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　③訴訟・紛争リスク

　当社グループは、国内外において様々な不動産事業を行っていますが、こうした事業の過程において、訴訟、紛争またはその他の法的手続の対象になる可能性があります。例えば、当社グループの所有資産または開発物件において不具合が発生した場合、当該不具合の責任の所在を巡って建設業者および業務受託者等の外部業者ならびに販売先やテナント等の顧客との間で紛争となる可能性があります。当社グループは、かかる訴訟・紛争リスクに適切に対応するための体制を構築し、紛争予防に努めていますが、当該訴訟等において当社グループに不利な判断がなされた場合や多大な法的責任が生じた場合、さらに、当社グループが紛争等に起因して規制当局による是正指導の対象となった場合、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があり、また、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

　　④利益相反リスク

　当社グループは、様々な事業分野と幅広い顧客基盤を有しているため、既存顧客および潜在的顧客に対するサービスの提供において、当社グループ内で利益相反を生じる可能性があります。例えば、投資対象物件の取得における競合関係の発生や、販売先の顧客の選定における競合関係の発生により利益相反が生じるおそれがある他、当社グループの物件売却において、譲渡先が当社グループの資産運用会社が運用するJリートである場合等に、利益相反が生じるおそれがあります。当社グループは、利益相反に対応するために法令等に基づく様々な厳格な手続を採用していますが、これらの手続が不十分となることにより、また、規制当局による是正指導の対象となることにより、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があり、また、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑤内部統制・会計に関するリスク

　当社グループは、法令に従い、日本の上場企業として、内部統制の有効性を評価し、会計監査人の監査を受けることを求められています。当社グループでは上記に従い適切な内部統制の構築を行っており、評価の過程で子会社・関連会社も含む当社グループ内において不適切な会計処理が発見された場合には、適切に対処してまいりますが、改善が不十分な場合や内部統制自体に欠陥が認められた場合には、適時に信頼性のある正確な財政状態および経営成績を開示できない場合があり、その結果、当社グループの財務報告の信頼性に悪影響を及ぼし、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑥サイバーセキュリティに関するリスク

　当社グループの情報システムおよび制御システムは、システム障害、不正アクセス、ウイルスによる被害等様々なサイバーセキュリティ上の脅威にさらされています。当社グループは、ICTの利活用や運営施設におけるIT事業の適用を事業戦略上重要なものとして位置づけ、情報の取扱い等に関する行動規範を定めるとともに、サイバーセキュリティを強く意識し、その脅威に対応するため、「情報システム・セキュリティガイドライン」および「制御システムガイドライン」を定めて運用体制を構築し、定期的に点検、改善を行うことでセキュリティ対策とリスク管理に努めていますが、サイバーセキュリティ上の脅威を完全に排除することは困難であり、様々なサイバーセキュリティ上の脅威に起因する事象が発生する可能性があります。かかる事象の発生により、当社グループは、サイバー詐欺攻撃等の犯罪、内部機密情報の漏洩等により経済的な被害を受けるだけでなく、情報システムのウイルス感染やシステム破壊により事業継続が困難になるおそれ、さらに、情報漏洩、施設の休業、設備の不正操作による人命の損失等による第三者からの損害賠償請求や規制当局からの行政処分等を受ける可能性があり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　　⑦多様な人材確保に関するリスク

　当社グループを取り巻く事業環境は一段と変化を速め、少子高齢化、社会の成熟化、女性の社会進出やグローバリゼーションのさらなる進展に加え、新型コロナウイルス感染拡大がもたらした人々のくらしや行動の変容、サステナビリティの重要性の高まり等により、当社がサービスを提供する顧客の多様性と個別性が一層拡がりを増しています。また、このような環境変化に伴い従来の不動産業という枠組みのなかだけでは解決できない社会課題が生じてきています。当社グループは、不動産デベロッパーとして新しい価値を創造し続け、競争優位性を確保していくための原動力は人材であると考えており、ダイバーシティ＆インクルージョンの推進を重要な経営戦略の一つと位置付け、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針を策定し、グループ一体となって進めていますが、当社グループを取り巻く事業環境の変化や新たに生じる社会課題等に対応するための人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。