不動産業 <2999> ホームポジション株式会社 事業等のリスク

２【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　また、必ずしもリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しておりますが、当社に関するすべてのリスクを網羅するものではございません。

　なお、これらのリスクの情報につきましては、本書提出日現在における当社の認識を基に記載したものであり、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。

（事業環境に関するもの）

(1) 景気動向及び不動産市況について

　当社の主要事業である戸建分譲事業において、新型コロナウイルス感染症、取得用地の価格は景気動向、不動産市場の需給状況の影響により価格変動を受けやすいため、この動向によっては当社の用地取得コストに大きな影響を及ぼすことになるため、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。

　また、販売先である個人顧客についても景気動向、金利動向、税制等の動向により購買意欲や需要動向に影響を受けやすい傾向があり、これら諸条件の環境動向によっては当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　そのため当社では、常に外部環境を注視しながら、用地仕入や販売活動等に機動的に反映するよう努めております。

(2) 建築コストの上昇について

　2021年４月頃からの世界的なウッドショックの発生以降、建築コストは当初急激に上昇した後、その後は供給不安こそ後退したものの価格は高止まりしており、主要部材である木材のほかにも、金属類、諸資材、資材運搬費及び人件費等が上昇傾向にあることから、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。

　また、木材輸出国における政情不安等により、輸入木材が不足ないし価格上昇する潜在的な可能性も否定できません。

　当社では平時から設計段階や施工段階で、品質・性能・居住性を追及しつつも、建築コストを意識した原価低減あるいは原価上昇を抑える取組みに努めておりますが、こうした不断の取組みでは吸収しきれない建築コストの上昇に対しては、代替手段によるコストアップの回避あるいはコストアップ抑制の取組みに努め、それでも吸収できない場合は販売価格への転嫁等を行う場合があります。その際に販売価格等への転嫁に見合ったデザイン重視の家づくりに努めても価格水準が一般消費者の購買意欲にそぐわないほど上昇した結果、需要が減退した場合には当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　なお、当社では、建築コストや工期の安定化を図るため建築職人の安定確保が重要であると考えており、継続的な発注ができるように施工管理に努めるとともに、建築資材については複数の新規購買先を開拓するとともに、メーカー変更等の代替え手段の確保などに努めております。

(3) 競合について

　当社は、本書提出日現在、静岡県、愛知県、岐阜県、神奈川県、埼玉県、東京都、千葉県を販売エリアとして事業を展開しております。これらの地域においては、大手戸建分譲住宅会社やハウスメーカーだけでなく地場の住宅供給会社も数多く存在しており、競争が行われておりますが、例えば当社の主要営業エリアの一つである静岡県において、大手との競争が数年内に現在より激化する可能性があることから、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。

　今後これらの競合他社との競争による市況の変化により、プロジェクト用地の仕入、建築工事、販売活動に影響が出た場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　そのため当社では、これらのリスクに対応し、コストやデザイン等当社商品の優位性を一層高め、より差別化を図るよう努めております。

（事業内容に関するもの）

(4) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産について

　当社は、『「家がほしい」すべての人のために。』という企業理念の実現のためにプロジェクト用地の安定的確保が重要であると認識しております。事業の採算性や顧客の需要動向等を考慮しつつ、販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下「販売用不動産等」）を積極的に取得・保有しており、当事業年度末における販売用不動産等残高は10,278,466千円で総資産に占める比率は77.4％でした。

　販売用不動産等を積極的に取得・保有することは、顧客の需要動向に応じた機動的な販売に貢献し、機会損失を回避することができると考えております。一方で、顧客の需要の低下または顧客の嗜好の変化により、滞留在庫として資金が固定化する可能性、値引き販売等により利益率が低下する可能性、また棚卸資産評価損を相当額計上することになる可能性などがあり、外部環境次第では数か月以内に当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。

　そのため当社では、ビジネスチャンスとリスクの両者を勘案して、販売用不動産等の水準を調整しております。

　最近２事業年度における販売用不動産等の期末残高は、下表のように推移しております。

 ※在庫回転期間＝（期首販売用不動産等の残高＋期末販売用不動産等の残高）÷２÷売上原価×12

(5) 仕入先の確保について

　当社は、事業規模の拡大に併せて、不動産仲介業者、施工協力業者を始めとする取引先の拡充を推進してまいりましたが、取引先拡大のペースが事業規模の拡大に追いつかず、用地仕入、建材等の調達における代替手段が制限される場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。現時点で特定仕入先への依存はないため、当該リスクが顕在化する可能性は低いものと考えておりますが、ウッドショック発生時のような世界的なサプライチェーンの混乱時には、想定より大きなリスクに発展する可能性もあるため、プレカット業者など新規取引先の開拓を行い、一部の業者に取引が集中しないように努めております。

(6) 資金調達について

　当社は、プロジェクト用地の仕入など事業遂行に不可欠な資金の過半を金融機関からの借入れで調達しており、当事業年度末における有利子負債の残高は8,068,638千円でした。今後も事業規模拡大に伴ってプロジェクト用地の仕入件数が増加していくこと等から、有利子負債は増加することが予想されます。しかしながら、不動産市況の動向、景気動向、政府の不動産市場への規制強化等によって金融機関の与信方針に変更が生じた場合には、当社の資金調達並びに経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があることから、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は一定程度あるものと認識しております。

　そのため当社では、資金不足によって当社の事業に影響が及ばないよう、金融機関とは緊密に情報交換を行うよう努めております。

(7) 物件の引渡し時期について

　当社の戸建分譲事業における売上の計上は、一部の建築請負契約を除き、物件の引渡しをもって行っております。当社では各プロジェクトの用地仕入れから建築工事の完了に至るまで自社で行っておりますが、各プロジェクトの進捗状況、建築工事の遅延等により引渡時期が変更となる場合があります。また、新型コロナウイルス感染拡大の影響により一部住宅設備に供給不足が生じ、適時に調達できない場合にも住宅の引渡時期が変更になる可能性があります。このような場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があり、外部環境次第では数か月以内に当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。

　そのため当社では、各プロジェクトの進捗状況等について現場管理システム等を活用することにより、随時状況の確認を行うとともに、建築資材については不測の事態に備えて代替品の仕入ルートを確保しております。

(8) 施工協力業者の減少及び建築工事の遅延等について

　当社の分譲戸建住宅の建築工事については、当社において技術水準、納期、予算水準等を考慮し、施工協力業者を選定した中で発注を行っております。

　しかしながら、今後建築職人の不足や建築業界の景気動向により、施工協力業者が減少もしくは当社の要求する水準への対応ができない場合に代替の施工協力業者をもってしても建築工事が進まない可能性があり、外部環境次第では数か月以内に当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。その場合には工事の遅延、物件引渡しの遅延などにより、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　そのため当社では、取引業者の開拓等、不測の事態が起こった場合でも対応できる体制を整えるよう努めております。また、当社の要求する施工水準を満たす施工協力業者を確保するため、当社の施工管理担当者は、現場管理システムの活用及び現場巡回等により建築職人との品質確保のためのコミュニケーションや情報共有に努めるとともに、定期的に外注先等を集めた報告会を行うことで安全・品質管理の徹底等に努めております。

(9) 法的規制について

　当社は、不動産販売、住宅建築を行っていることから、多くの遵守すべき法令、規制等があります。主なものとして宅地建物取引業法、建設業法、建築士法、建築基準法、都市計画法、土地区画整理法、農地法、宅地造成等規制法、不当景品類及び不当表示防止法、不動産の表示に関する公正競争規約等など各種法令及び規制の他、各自治体が制定した条例等の規制も受ける事になります。

　また、許認可、免許及び登録番号等の状況は、次のとおりであります。

　当社では、過去及び現在においてこれら法的規制に抵触することによる免許・登録の取消しや更新拒否の事由となる事実は発生しておりませんが、これら許認可等には有効期限があることから、その円滑な更新に努めるとともに、関係法令諸規則が遵守されるよう、「企業倫理規程」、「企業倫理ヘルプライン規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定・周知しております。また、法的規制に抵触することがないように、法改正情報の収集、顧問弁護士への相談、研修等の社内啓蒙のほか、コンプライアンス委員会の設置・運営など体制整備にも努めております。そのため、当該リスクが顕在化する可能性は低いものと考えておりますが、万が一、法的規制に抵触した場合には当社の事業活動が大きく制約される可能性もあることから、当社の経営成績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。

(10) 瑕疵担保責任について

　当社は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について10年間、その他の部分については引渡し後２年間の契約不適合責任を負っております。また、2009年10月１日以降に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づき、住宅の品質確保措置を確保するために国土交通大臣の指定する保険法人と当社は保険契約を交わしており、また、当該保険を付保するためには、技術的基準に適合しているかどうか第三者機関による現場検査を受ける必要がありますが、万一不測の事態が起こった場合でも、保険金の支払又は保険金の還付によって瑕疵の補修の工事等に必要な資力を確保しております。

　なお、当社は設計の段階から一貫して携わり、品質瑕疵のない不動産を供給するよう努めるとともに、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。

　これらの対応により、当該リスクが顕在化する可能性は低いものと考えますが、何らかの事情により当社の販売した不動産の多くに瑕疵があった場合には、契約不適合責任に基づく瑕疵補修のための費用の増加、当社の品質管理に関する信用が毀損する等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 訴訟等の可能性について

　当社は、本書提出日現在、業績に重大な影響を及ぼす訴訟提起を受けておりませんが、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。当社の販売する不動産において契約不適合責任の発生、工事期間中における事故の発生、近隣住民等からの様々なクレームの発生等により、これらを起因とする訴訟等が提起された場合、訴訟等の結果によっては多額の費用負担、工事の中止、当社の信用が毀損する等、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　このような事案が発生しないよう、契約締結前のリーガルチェックの徹底、クレーム対応マニュアルの整備、紛争未然防止の社内研修、クレームやトラブル関連案件が生じた場合は経営層及び関係部署による情報共有及び顧問弁護士への相談、コンプライアンス委員会等での事案共有、引き渡し後の物件については住宅瑕疵担保責任保険を付保し、地盤保証や白蟻保証を受けるなど、訴訟等に至る前に適切な解決ができるような体制整備に努めております。

(12)風評被害・クレームについて

　当社は戸建分譲事業を展開していることから、顧客から品質やサービス、納期等に対する意見・不満等のクレームを受ける可能性があります。こうしたクレームの発生により、当社に対する顧客からの信頼が低下する場合は、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社に対する否定的な風説や風評がインターネット上の書き込み等により拡散した場合、その情報が正確な事実に基づいたものであるか否かにかかわらず、当社の事業展開、業績、及び社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。

　当社では、このようなリスクに対して、法令遵守、品質管理に努めるとともに、否定的な風説や風評が生じる原因となるような行動をしないよう全社員への教育・研修・指導を行うことで、風評リスクの防止対策を実施しております。

　また、モニタリングを適宜実施し、虚偽情報の流布があった場合には顧問弁護士等の専門家と緊密に連携することで、その拡散に対応するための体制を構築しております。

(13) 人材確保について

　当社が今後事業を拡大していく中で、優秀な人材の確保は経営資源の観点から重要であると考えております。建築や不動産取引においては高度に専門的な知識や経験を必要とする事からも、有資格者をはじめ、企画部門、管理部門においても有能な人材を継続的に確保できるよう努めております。しかしながら、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しており、必要な人材確保が計画的にできない場合には、当社の経営成績及び事業の推進に影響を及ぼす可能性があります。

　そのため当社では、こうしたリスクに対応して適材を適時に確保できるよう機動的に採用活動を行っております。

(14) 特定の人物への依存について

　当社の創業者である代表取締役社長伴野博之は、設立以来、経営方針、経営戦略などの決定に重要な役割を果たしてまいりました。同氏が当社の業務執行を離れる事は想定しておりませんが、同氏に過度に依存しない社内体制の強化に努めております。そのため、当該リスクが顕在化する可能性は低いものと考えておりますが、同氏に過度に依存しない組織体制への移行段階であり、不測の事態により同氏の業務執行が困難になった場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　そのため当社では、同氏に過度に依存しないよう、内部管理体制の整備、人材の育成を行う等、組織体制の整備に努めております。

(15)営業拠点の地域偏在について

　当社の事業エリアは、創業来の地盤とする静岡県を中心に、大きく東海エリアと関東エリアで事業を展開し営業拠点は全８拠点となり、両エリアに事業エリアが集中しているのが現状であります。そのため、両エリアにおける大規模災害の発生時や地域経済動向の変化が、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 そのため、当社では中長期的に営業拠点を新設することで事業エリアの拡大を図り、将来的には当社の住宅を全国へ供給する体制を整えることで、営業拠点の地域偏在に係る事業リスクを軽減してまいります。

(16) 新規拠点開設について

　当社は、本書提出日現在、静岡県、愛知県、神奈川県、埼玉県、東京都に拠点を置き事業展開を行っております。当社が今後積極的な事業規模拡大を図る中で、新規拠点の開設は重要な施策であります。新規拠点開設にあたっては、優秀な人材の確保、及び開設地域において、プロジェクト用地の仕入資金を調達する金融機関の開拓が必要となるため、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。そのため、新規拠点の開設が首尾よく進捗しない場合には事業拡大の制約となり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があることから、当社では新規拠点の開設を経営計画に則り進めていくよう努めております。

（その他）

(17) 新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響について

　新型コロナウイルス感染症については、再びまん延する可能性が存在しており、当該リスクが顕在化する可能性及びその影響は相応にあるものと認識しております。そのため、顧客・外注先・仕入先等において事業活動が制限される結果、当社営業活動への支障やサプライチェーンの混乱等が生じる可能性があるため、感染予防対策が想定どおりに奏功しない場合には、当社の経営成績及び事業の推進に影響を及ぼす可能性があります。

　そのため当社では、社内外への感染被害を抑止し、従業員の健康と安全を確保するため、不要不急の来客及び訪問・出張の自粛、マスク着用、手洗いうがい・アルコール消毒の徹底等に加え、業務内容に応じてリモートワークや時差出勤など柔軟な勤務体制等に努めるなど、事業継続に向けた体制づくりに努めております。

　新型コロナウイルス感染症によるマイナス面での影響は、現時点において軽微かつ限定的であり、当社の経営成績及び事業の推進に及ぼす影響は限定的であるものと考えております。

　なお、当社が主戦場とする分譲戸建住宅市場において、ウィズコロナ下での新しい生活様式の拡大を背景に需要が堅調である面はありますが、今後も継続する保証はありません。

（18）地政学的リスクについて

　2022年２月以降のロシアによるウクライナ侵攻の影響について、当社が使用する一部建築木材にロシア原産木材があったものの、代替手段として品質等を確保しつつ樹種を限定しない等の柔軟な調達を行うことで必要量を問題なく確保しているため、当社に及ぼす影響は限定的であります。

　しかしながら、新型コロナウイルス感染拡大やウッドショックに加えて、ウクライナ情勢の長期化やその他地政学的リスクの顕在化等によりサプライチェーンに大きな混乱が生じる可能性があり、ひいては建築木材や各種住宅設備機器の調達困難や納品遅延に繋がるリスクも懸念されることから、その場合には当社の経営成績及び事業の推進に影響を及ぼす可能性があります。

(19) 個人情報の管理について

　当社は、住宅購入顧客や来場者リストなどの個人情報を保有しております。これらの情報については、改正個人情報保護法に則し、個人情報漏洩等の事故が発生しないよう関連規則の制定・運用、社内啓蒙、情報システム整備等の管理に努めていることから、当該リスクが顕在化する可能性は低いものと考えますが、万が一個人情報が外部へ漏洩するような事態が発生した場合には、当社の信用失墜による販売等への影響や損害賠償等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　そのため当社では、このような個人情報漏洩等のリスクが発生しないよう、情報管理に係る社内規程の整備・周知、役職員に対して個人情報管理、情報セキュリティに関する研修を定期的に行っております。

(20) 自然災害や不測の事故等について

　大規模な地震や台風などの自然災害や火災等の発生により、当社が保有する施設、建築中の物件や販売物件が滅失、劣化、毀損し、その価値が低下する可能性があります。また、偶然の事故により、第三者へ危害を加えた場合、その補償等が必要となります。これら自然災害や不測の事故等について、当社の加入する保険では賄う事の出来ない事象が発生する可能性があります。加えて、大規模な自然災害の発生時において、当社従業員等に人的損害が発生したり、事業運営に支障を及ぼす可能性があります。

　当該リスクが顕在化する時期や影響を予測することは困難ではありますが、当社では発生時の損害を最小限に抑えるため、安否確認システムを導入することで非常時の連絡・指示経路の確保等に努めております。

(21) 大株主について

　当社の代表取締役社長である伴野博之(同氏の資産管理会社である伴野アセットマネジメント㈱を含む)は当社の大株主であります。同氏は、安定株主として引続き一定の議決権を保有し、その議決権行使にあたっては、株主共同の利益を追求するとともに、少数株主の利益にも配慮する方針を有しております。当社といたしましても、同氏は安定株主であると認識しておりますが、何らかの事情により、大株主である同氏の株式の多くが減少した場合には、当社株式の市場価格及び議決権行使の状況等に影響を及ぼす可能性があります。

(22) 新株予約権の行使による株式価値希薄化に関するリスクについて

　当社は、当社の取締役の業績向上や中長期的な企業価値向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、新株予約権（税制適格ストック・オプション）を付与しています。本書提出日時点における新株予約権による潜在株式数は400,000株であり、発行済株式総数5,990,000株の6.7％に相当します。将来的にこれらの新株予約権が権利行使されることにより、既存株主が保有する当社株式の価値や議決権割合が一定程度希薄化する可能性や、株式売買の需給や当社株価の形成に一定程度影響を及ぼす可能性があります。

(23) 当社株式の流通株式時価総額について

　本書提出日現在の流通株式時価総額は、同取引所が定める形式要件に近接しております。当社株式の流通株式時価総額は投資家による売買を通じて変動することとなりますが、今後も取引所が定める形式要件を充足し続けるためには、当社の経営方針・経営戦略に従い、事業規模並びに利益の成長を通じて企業価値を継続的に向上させること及び資本政策を検討すること等により、流動性を高めて流通株式時価総額の拡大に努める方針であります。

　しかしながら、株価の変動及びに何らかの事情により、上場時よりも流動性が低下する場合には当社株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。