不動産業 <3461> 株式会社パルマ 課題

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

（1）経営方針及び経営環境

　当社は、「セルフストレージ業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」ことを経営理念に掲げ、セルフストレージ事業運営に必要な様々なサービスを提供してまいりました。

　当初、これらのサービスは、セルフストレージ事業者向けに提供しておりましたが、セルフストレージ市場の拡大とともに、大手不動産会社や国内外の機関投資家向けに拡大してきております。それに伴い、当社が提供するサービスは、BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）サービスから、屋内型のセルフストレージを開発・販売し、その売却した物件の運営管理を受託（ストック）するというハードとソフト両面による垂直統合型のビジネスへと拡大させております。

　セルフストレージ市場は、既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開や、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その規模は着実に増加しております。現在約670億円と推定される市場規模が、今後も同等の市場拡大が続くと仮定した場合、2025年には1,039億円へと成長する可能性を秘めていると想定されております。（矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査2021年版」より引用）

　このようなセルフストレージ市場の拡大期において、当社のセルフストレージ市場における役割もさらに拡大しております。このような中、当社は、株式会社シーアールイーや大手セルフストレージ事業者との共同出資による日本パーソナルストレージ株式会社におけるセルフストレージ向けプロパティマネジメントサービスの提供や、日本郵政グループとの資本提携による信用力の向上、海外投資家とのパイプライン契約締結による屋内型セルフストレージ施設の投資機会実現等により、サービスの専門化・強化やブランド力の向上を進めております。これらのアクションも含め、既存サービスの専門性向上や取組領域の拡大など継続的なセルフストレージビジネスソリューションプロバイダーとしての進化を図ることにより、セルフストレージ市場発展への貢献と当社の業容の拡大を同時に図っていく方針であります。

　新型コロナウイルス感染症流行の影響により停滞していた経済活動は、ワクチン接種が進み、社会的抑制が緩和されたことで徐々に再開され緩やかに持ち直しの動きが見られたものの、ウクライナ情勢による影響等により、依然として先行き不透明な状況にあります。今後も経営環境を取り巻く変化を注視し、必要な施策を講じていくことが重要であると考えております。新型コロナウィルス感染症拡大をきっかけとした社会全体の生活様式や働き方の変化もあり、セルフストレージの認知度が向上、利用需要の顕在化が進むとともに、ITを活用した非対面での申込・決済手続等のBPOサービスを提供できる当社への注目度が高まっており、当社が取り組むソリューションに対するニーズは引き続き増加するものと見込まれます。コロナ禍からの脱却しつつある経済状況の中で、引き続きBPOサービスとセルフストレージ施設の開発・運営を中心とした事業展開により、セルフストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。

（2）目標とする経営指標

　当社は、売上高営業利益率、自己資本比率、自己資本利益率（ROE）を安定的に維持することを意識した経営を進めており、収益性の観点において売上高営業利益率10％以上、安全性の観点において自己資本比率30％以上、効率性の観点において自己資本利益率（ROE）10％以上をそれぞれ目標にしております。

（3）中長期的な会社の経営戦略

　当社が提供するサービスは、セルフストレージ事業を展開する国内企業の約６割に活用され、日本のセルフストレージ市場を支えるインフラの一つとなりつつありますが、当社の市場への貢献度と企業価値をさらに向上させるためには、業界内における当社サービスの利用率を高めていくこと、さまざまな投資家層・事業者が安心してセルフストレージを投資できるように施設運営力を向上させることが不可欠であります。そのために、業務効率化・省力化・リスク回避など当社が得意とするサポート機能を中心にサービスの高付加価値化を推進や、機能性に優れたセルフストレージ施設の供給及び賃貸運営力の強化に取り組み、セルフストレージ市場と当社の事業規模の双方の拡大を目指してまいります。

（4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

①持続的な成長のための事業基盤の強化

　当社はこれまで、セルフストレージ運営プロセスをサポートするワンストップサービスの提供やセルフストレージ施設の開発・供給を通じ、成長してまいりました。今後も持続的な成長を図るべく、サービス受託件数の伸長とセルフストレージ施設の安定的な供給を推進してまいります。

　サービス受託件数の伸長に向けては、定期的なカスタマーサポートや事業者交流会の開催等を通じ、顧客事業者からの要望などにより業務効率化・利便性に関するニーズをくみ取り、タイムリーにサービスの開発に生かしていくことで、付加価値・ユーザビリティの高いサービス体制を維持するとともに、セルフストレージ事業参入者向けのセミナーや集客マーケティング・施設開発コンサルティングなどの起業者向けサービスプログラムの認知向上に向けて、事業用地の有効活用や転業ニーズの発掘を推進、新規参入者の創出・拡大に貢献してまいります。

　セルフストレージ施設の安定的な供給に向けては、１棟施設「Keep it（キーピット）」の開発に加え、投資家・事業者等の投資運用上の負担軽減を意識した、小型施設等の開発や住宅の生活利便施設との併設など、集客認知度が高まる物件の開発にも取り組み、施設供給機会の拡大を進めてまいります。

②セルフストレージ利用者集客力の向上

　当社は、セルフストレージ市場規模拡大に寄与すべく「Keep it（キーピット）」等の施設の開発と開発後の賃貸運用に取り組んでおりますが、物件開発後の早期利用促進・安定稼働化の進展がセルフストレージ施設の資産性・収益性の向上、投資対象としての適格度が高まることにより、投資市場の拡大が図れます。

　そのために、セルフストレージ利用者集客力向上に寄与する施策の企画・実行を、次の収益基盤として育ててまいります。

③システムの合理化及び構築

　当社は、今後の持続的な成長と効率的な業務運営のため、従来の基幹システムだけではなく、ビッグデータ活用技術やAI技術の導入による利用者の問い合わせ対応や顧客データ管理、査定業務、収納代行業務の効率化など、各種システムを統合的に整備していく方針であります。

　これにより一層の取扱室数の増加に対応するとともに、事業者・利用者満足度向上と更なる業務効率化の実現を進めてまいります。

④人材の確保・育成

　当社は、今後の企業規模拡大や事業発展のためには、優秀な人材を継続的に確保・育成することが重要な課題であると認識しております。全社員が新たなことに挑戦でき、活躍できる環境を創るとともに、即戦力となりうる人材の確保を目的とした中途採用と、中長期的な企業価値の向上を見据えた新卒採用をバランスよく行うことで、常に組織を活性化させ、継続的な成長につなげてまいります。