不動産業 <3486> 株式会社グローバル・リンク・マネジメント 事業等のリスク

2 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(１) 法的規制等に関するリスク

　①法的規制について

当社の属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、住宅の品質確保の促進などに関する法律、賃貸住宅の管理業務等の適性化に関する法律、不動産特定共同事業法等により、多数の法的規制を受けております。

当社の主要事業においては、事業活動に際して、これらの法的規制に対応した社内体制を構築しており、現在、当該免許及び許認可等が取消となるおそれのある事由は発生しておりません。しかしながら今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消し等があった場合には、当社の主要な事業活動に支障をきたし、経営成績や財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。

許認可等について、その有効期間やその他の期限が法令等により定められているものは次のとおりであります。

また、東京23区においては、コンパクトタイプのマンションの建設を規制する条例が制定されております。具体的には、25㎡以上への最低住戸面積の引き上げ等があります。当社では、これらの条例等に沿った物件の開発を行っており、現時点においては、当該規制が当社の事業に大きな影響を及ぼす可能性は小さいと認識しております。しかしながら、今後さらに各地方自治体による規制強化が進められた場合は、当社の事業活動に影響を及ぼす可能性があります。

その他海外投資家が当社販売物件を購入する場合があります。その際に海外の法律が適用され、法的規制を受ける可能性があります。

　②瑕疵担保責任(契約不適合責任)について

当社では、販売した物件について住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。しかし、当社が販売した物件に、当該保険の対象とならない重大な瑕疵(契約不適合)があった場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社では、土地の取得にあたり、売買契約前に土地履歴や土壌汚染対策法の指定区域か否かなど土壌汚染の有無について事前調査を実施し、必要に応じて対策工事を実施しております。

しかしながら、上記調査にて認識できない土壌汚染が契約後に発見され、追加費用の発生や当初スケジュールの変更が生じた場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(２) 経営環境に関するリスク

　①経済状況や不動産市況等の影響について

当社の主力事業である不動産ソリューション事業は、景気動向、金利動向、競合による供給過剰による販売価格の下落、不動産関連税制等の影響を大きく受ける傾向があります。将来、このような事態が発生した場合には、顧客の購買意欲の低下となり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　②災害発生リスクについて

地震・感染症等の自然災害及び不測の人災により、景気動向、経済情勢、金利動向等が悪化した場合、顧客の購買意欲の低下や空室の長期化、完成遅延等により当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(３）当社の事業体制に関するリスク

　①新型コロナウイルス感染症拡大によるリスク

現在新型コロナウイルス感染症はいまだに終息の気配を見せておりませんが、感染者数が再び増加傾向に転じる際には緊急事態宣言等が発令されることによって、当社の事業遂行上制約を受けるリスクがあります。

新型コロナウイルス感染症拡大を抑制するために、建設工事の延期・中断が生じたり、金融機関の業務縮小により金融機関の融資姿勢が変化したりした場合には、供給サイドにおいて当社が制約を受ける可能性があり、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、新型コロナウイルス感染者が増加したことによって、個人投資家・法人・ファンドの投資意欲が減退したり、金融機関の融資業務(投資用不動産ローン等)が縮小したりした場合には、販売サイドにおいて当社が制約を受ける可能性があり、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　②事業について

当社が開発・販売する投資用不動産は、主に資産運用を目的として購入されますが、一般的にマンションによる資産運用には、入居率の悪化や家賃相場の下落による賃貸収入の低下、金利上昇による借入金返済負担の増加など収支の悪化につながる様々な投資リスクが内在しております。当社は、顧客に対してはこれらの投資リスクについて十分説明を行い、理解の上で売買契約を締結すべく、営業担当社員のコンプライアンス教育を徹底しております。

また、当社として、投資家に、投資用不動産の購入、入居者募集・集金代行に至るまでのワンストップサービスを提供することで、オーナーの長期的かつ安定的なマンション経営をサポートし、空室の発生や資産価値下落等のリスク低減に取り組んでおります。

しかしながら、投資リスクに対する理解が不十分なままマンションが販売されること等により、オーナーからの訴訟等が発生した場合、当社の信頼が損なわれることに繋がり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、景気、社会情勢の変化や自然災害等により、入居率の悪化や家賃相場の大幅な下落、金融機関の融資姿勢の変化や急激な金利上昇等が発生した場合、顧客のマンション経営に支障をきたす可能性があります。その場合、顧客のマンション経営と密接な関係がある当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　③訴訟等の可能性について

当社は、マンション建設にあたっては、関係する法律、地方自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施する等コンプライアンスの重要性を強く認識し、十分な対応に努めております。しかしながら、開発段階における建設中の騒音、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、設計・建築段階での過失、分譲後における瑕疵(契約不適合)等を理由とするクレーム、販売時の説明不足に起因する顧客からのクレーム等により、訴訟等が発生する可能性があります。訴訟等の内容及び結果によっては、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　④営業エリアについて

当社は、主に東京23区エリアに経営資源を集中することにより効率的な事業運営を行っております。このことから、当該エリアの経済状況、雇用状況、賃貸需要、地価の動向等の影響を受ける可能性があります。また当該エリアにおいて、自然災害やテロ等の不測の事態が発生し、事業環境が悪化した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　⑤仕入について

当社では、東京23区内を中心とした仕入に努めておりますが、当該エリアは競合他社も多く、今後は競争が激化する可能性があり、何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や、仕入に必要な資金が十分に調達できない場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑥建築工事の外注について

当社では、建築工事については建設会社に外注しております。発注先である建設会社の選定にあたっては、施工能力、施工実績、財務内容等を総合的に勘案したうえで行っており、また、工事着工後においては、施工者、設計者及び当社による工程ごとの管理を実施すること等により工事遅延防止や品質管理に努めております。しかしながら、発注先である建設会社が経営不安に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合等、取引関係に急激な関係の変化が生じた場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　⑦業者向けの販売に関して

当社は、土地及び自社開発物件を不動産業者に販売する場合があります。不動産業者向けの販売を行う際には、事前に当該会社の財務内容等の与信を十分調査した上で販売を行っておりますが、販売先に不測の事態が生じた場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　⑧引渡し時期による業績変動について

当社の主力事業である不動産ソリューション事業においては、マンションの売買契約成立後、顧客への引渡しをもって売上が計上されます。そのため、四半期ごとに当社の業績を見た場合、引渡しのタイミングにより売上高及び利益に偏りが生じる可能性があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態が発生し、引渡しの遅延が生じた場合には、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　⑨在庫に関するリスク

当社は、東京23区内のエリアを中心に土地を仕入れ、物件の早期販売に取り組んでおりますが、不動産関連税制の改正、景気悪化や予期せぬ社会情勢の変化、金利の急激な上昇等が発生した場合には、販売の低迷により完成在庫が増加し、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号 2008年９月26日)の適用により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産に対して評価損が計上された場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　⑩賃貸管理物件について

当社では、自社販売物件のオーナーとサブリース契約を締結し、当社所定の条件(契約期間最大35年間、原則７年毎のサブリース賃料改定とし、賃料が下がる場合には下げ幅を最大５%に制限)において当該物件を借り上げ、契約で定められた賃料を支払い、入居者に転貸するサブリース業務を行っておりますが、当該物件において競合他社の供給状況や不測の事態の発生により入居者からの不動産賃貸収入が想定以上に減少した場合や保証会社が倒産して賃料回収が出来ない場合に、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　⑪有利子負債への依存について

当社は、土地の仕入資金を主として金融機関からの借入金によって調達しております。当社では、財政状態の健全性を維持するため手元資金とのバランスを考えながら借入額や借入時期を調整しておりますが、市場金利が上昇する局面や、不動産業界又は当社の調達金利が上昇した場合には、支払利息が増加し、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得た後に各プロジェクトを進行させております。しかしながら、何らかの要因により当社が必要とする資金調達に制約を受けた場合には、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　⑫情報資産の管理について

当社は、ISMS/ISO27001の認証を取得しており、取得した情報資産については、データアクセス権限の設定、データ通信の暗号化、外部侵入防止施策等により、ISO27001の要求事項に基づき、流出の防止を図っております。また、情報セキュリティに関する社内規則を定め、セキュリティ意識の向上に努めております。特に個人情報の取り扱いについては、細心の注意を払っておりますが、今後、個人情報の不正使用、その他不測の事態によって外部流出が発生した場合、当社への信用の低下や損害賠償請求等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑬海外投資家向け販売について

当社は、海外投資家にも物件を販売しており、海外投資家からの海外送金が発生する場合があります。海外規制当局による海外送金規制の強化等、何らかの理由により海外投資家からの海外送金が滞りなく行われない場合、当社の事業が進捗せず、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。