不動産業 <4809> パラカ株式会社 課題

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

①経営方針

　当社の経営の基本方針は「日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること」であります。

現在の日本では、特に都市部において、駐車場が不足していると言われております。また、現在のコインパーキング（時間貸駐車場）業界においては、駐車場用地の大部分を賃借に依存し、駐車場の供給は公共性が高いにもかかわらず、常に解約リスクにさらされている状況であります。

　より必要な場所により多くの駐車場を供給していくこと、解約のない駐車場あるいは解約されにくい駐車場をより多く供給すること、そして日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること、が当社の志であり、存在意義であります。

②経営環境及び経営戦略

　コインパーキング（時間貸駐車場）業界の市場規模については、包括的な業界団体が存在せず、また小規模な路外駐車場は開設時に行政への届出が不要であることから正確な数値は算出できないものの、日本経済新聞社が毎年実施している「サービス業調査」によると、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた令和３～４年調査を除き、10年以上連続で業界売上高は拡大しております。

　その要因としましては、平成18年の道路交通法改正により違法駐車取締りが強化されたこと、店舗付帯駐車場の不正対策として時間貸駐車場化が進められたこと、近年の旺盛な駐車需要により駐車場料金相場が上昇傾向であること、全国の乗用車保有台数が微増を続けていること等が挙げられると考えております。

　このような経営環境において、当社は安定的な財務基盤を背景に、「基盤収益」である保有駐車場への投資を積極化しております。なお、当社の当事業年度末における自己資本比率は44.7％であります。同業他社については保有駐車場モデルの事業展開は殆ど無く、他社との競争優位性を確保するための重要な要素となっております。保有駐車場事業は「売上総利益額及び売上総利益率」が高いだけでなく、その取得時にデベロッパーを含む不動産業者や金融機関との関係を強化することが出来、駐車場用地情報の拡大が可能となっております。また、保有駐車場を核として、その周辺に固定方式もしくは駐車場売上によって賃料が変動する還元方式による賃借駐車場の開発という衛星的な展開が可能となっております。

　更に、保有駐車場を核とし、全国の中核都市において、それぞれの地域で車室数、事業地件数、売上において地域一番を目指すべく、人的、組織的、金額的経営資源を重点的に投入し、その地域での優位性を確保する戦略を進めております。

　これらの戦略を推進するため、当社では、立地判断、車室設計、オペレーション、プライシングの４つの「標準化」を行っています。標準化により物件開発、車室設計、運営管理等に関するノウハウの蓄積が可能となり、経営資源を強化することができます。加えて、様々な情報の蓄積と積極的な活用を図るため、営業支援システムの充実を進めております。

　以上により、同業他社との差別化を図り、事業拡大と収益性の向上を同時に達成し、専業企業として最も存在感のある会社を目指してまいります。

　経営環境への新型コロナウイルス感染症の影響に関して、令和２年４月～５月の一度目の緊急事態宣言下においては売上高の急激な落ち込みが生じたものの、感染拡大の度にその影響は低減し、令和４年９月次の売上高においては令和元年同月比98.0％まで回復いたしました。

　新型コロナウイルス感染者数の推移を踏まえると、令和５年９月期については、新型コロナウイルス感染症は定期的に感染拡大するものの、ウィズコロナを前提として社会経済活動が徐々に再開され、経済活動は正常に近づいていくものと想定しており、事業継続ならびに業績への影響は限定的であると想定しております。

　経営戦略に関しては、保有駐車場は外部環境により売上高が減少する局面においても、その高い売上総利益率により「基盤収益」として経営を下支えする役割を担うことを再認識いたしました。引き続き、保有駐車場への投資を継続してまいります。

　なお、新型コロナウイルス感染症による影響については不確実性が高く、今後の感染拡大の状況や経済への影響によっては、当社の経営成績等に重要な影響を及ぼす可能性があります。

③重視する経営指標

　当社の重要な経営指標は次の３つとなります。１つ目は「基盤収益」、２つ目は「売上総利益額及び売上総利益率」、３つ目は「車室残高」です。

　１つ目の「基盤収益」ですが、保有駐車場、不動産収入、太陽光発電事業から構成されます。これらの事業は、外部環境に左右されにくく、安定的な収益をもたらす事業であり、この「基盤収益」の拡大が、長期安定的な利益成長につながるため重要視しております。

　２つ目の「売上総利益額及び売上総利益率」ですが、駐車場の収益性を端的に表すことから本業の状況確認のための最も基本的な数値として重要視しております。

　３つ目の「車室残高」ですが、管理車室数を継続的に増やしていくことが持続的な成長には欠かせないことから重要視しております。

　当社のビジネスはいわゆるストック型のビジネスモデルと捉えておりますので、良質なものを少しでも多く積み重ねていくことを重視しているため、上記の各指標につき具体的な数値目標としては定めておりません。

④事業上及び財務上の対処すべき課題

　当社は収益力の向上のため、対処すべき課題として以下の項目に取り組んでまいります。

(1）解約リスクの低減

　当社は、時間貸駐車場事業を賃借駐車場モデル（土地オーナーより駐車場用地を借り受け事業を行うモデル）に依存し過ぎることは、賃貸借契約の解約により事業を継続できなくなるリスクがあると考えております。そこで、賃借駐車場の解約リスクを軽減し、企業全体として長期安定的・継続的に成長していくためには、キャッシュ・フローを考慮しながら、「賃借駐車場」及び「保有駐車場」のポートフォリオを組み立てていくことが必要と考えております。

(2）収益リスクの低減

　当社は事業基盤の更なる強化を図るため、事業地を新規駐車場（オープン後１年未満の駐車場）と既存駐車場（オープン後１年以上経過の駐車場）に分けて管理しております。加えて、賃借駐車場では、毎月一定の賃料を土地オーナーに支払う「固定方式」にかかるリスク管理の徹底と、駐車場売上によって賃料が変動する「還元方式」を組み合わせることにより、収益リスクの低減に努めております。

(3）オペレーションスキルの向上

　当社は「標準化」を推進し、従業員のオペレーションスキルの向上により、全社的な収益拡大とコスト低減を図ることに努めております。今後も引き続き、人材育成・教育によりオペレーションスキルの向上を図ることで、利益率の改善に努めてまいります。

(4）営業力の強化

　当社が成長を図る上では、今後も継続して営業力を強化していく必要があると認識しております。人員の拡大を図るとともに、「標準化」を推進し、ＯＪＴ教育、全体研修、個別指導を通じ、個々のスキルアップに努めてまいります。加えて、営業支援システムの機能向上、情報の蓄積と活用を促進してまいります。