不動産業 <8892> 株式会社日本エスコン 業績

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルスの流行第６波の到来が懸念される一方、個人消費が回復基調に改善する等、経済社会活動が正常化に向かう状況でもあります。しかし国内外でのコロナウイルス変異株の感染拡大に加え、ロシア・ウクライナ紛争による影響により、なお一層、サプライチェーンを通じた国内外経済や金融資本市場の変動、為替動向等の影響を注視する必要があります。

　当社グループが属する不動産業界においては、新型コロナウイルス感染症対策関連の政策や金融緩和政策の継続により、不動産マーケットは好調な推移を見せております。しかしながら、コロナウイルス変異株による感染症拡大状況によっては、企業業績・個人消費動向の変化が生じることを想定すると、今後の不動産マーケットの動向は予想が非常に難しく、不動産事業の展開も慎重に進めていく必要があります。

　このような先行きの見通しが非常に難しい事業環境ではありますが、当社は2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を期間とする第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定し、「転換と飛躍」をテーマに、「想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤の確立」と「収益構造の変換と事業領域の拡大を同時実現」を経営戦略として事業を推進してまいります。

　また、2021年４月５日には中部電力を割当先とする第三者割当増資を行い、当社は中部電力の連結子会社となることにより、飛躍的にコーポレートクレジットが高まり、株式会社格付投資情報センターより「Ａ－」（安定的）、株式会社日本格付研究所より「Ａ」（安定的）の外部格付を取得し、安定的な資金調達基盤を構築いたしました。

　その信用力を背景に、2021年10月には優良な賃貸収益不動産を多数保有する株式会社ピカソ他７社の全株式を取得(子会社化)し、「収益構造の転換」＝「安定した賃貸収入確保」を一気に進めました。さらに、2021年12月28日には、当社グループにおけるアセットマネジメント事業の強化を図り、また、将来の不動産金融事業への参画の布石として、当社グループの事業領域拡大に大きく寄与することを狙いとしてオンラインファンドの運営及び不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供等の事業を手掛けるFUEL株式会社の全株式取得に関する契約を締結、2022年1月21日付で子会社化しております。

　当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度比は増収減益となるものの、上記のように「収益構造の転換」を実現いたしました。次期及び2023年12月期においては、「飛躍」する期間として、業績向上を図り過去最高益の更新を目標として積極的に事業展開を実行してまいります。

　なお、2022年度、2023年度販売予定の用地仕入れ状況は計画を上回る推移で進捗しております。

　以上、第４次中期経営計画の初年度である当連結会計年度の経営成績は、売上高79,017百万円（当初計画比1.2％減）、営業利益10,381百万円（同3.9％減）と概ね計画通り推移したものの、納骨堂事業における広告宣伝費用の先行支出負担による不動産企画仲介コンサル事業のセグメント損失516百万円の計上により、経常利益9,099百万円（同3.2％減）となりました。経営目標については、ＲＯＥ11.8％、ＲＯＩＣ3.2％、自己資本比率24.8％、純資産額626億円、賃貸利益割合21.2％、長期収益不動産割合20.6％となり、ほぼ計画通りの実績となりました。

　また、株式会社ピカソ及び同社グループ７社の子会社化により多くの良質な収益物件を取得したことで、中期経営計画の投資計画は計画を上回る推移にて進捗しております。

　また、2022年４月４日に予定される株式会社東京証券取引所の新市場区分への一斉移行について、当社はプライム市場へ移行することが決定しております。

イ．中部電力グループとのシナジー効果発揮状況

　上記記載のとおり2021年4月に中部電力の連結子会社となり、より一層中部圏において積極的に事業を展開しております。

　また、中電不動産株式会社との共同事業として、名古屋市東区白壁、愛知県一宮市、静岡県掛川市及び大阪府吹田市における分譲マンション・商業施設開発事業について着手しております。名古屋市東区では、特に希少価値の高い白壁エリアにおいて「グラン レ・ジェイド白壁 月露ノ邸（総戸数24戸）」「グラン レ・ジェイド白壁 凛然ノ邸（総戸数34戸）」の販売を進めるほか、「レ・ジェイド掛川駅前（静岡県掛川市、総戸数83戸）」については販売開始から４ヶ月で契約完売する等、着実にシナジー効果を発揮しております。

　2021年６月には、愛知県及び名古屋市が主催する「第20回アジア競技大会選手村後利用事業者募集」において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループが契約候補事業者に決定しています。当該事業においては、多様な人々がつながり、お互い助け合いながら社会が直面している様々な課題を解決し、共にしあわせをはぐくみ、次世代型のまちづくりを目指していきます。当社は、このまちづくりにおいて複合商業施設開発を手掛ける予定です。

　さらに2021年７月には、中部電力及び株式会社スプレッド（以下「スプレッド」といいます。）と３社にて、完全人工光型植物工場の建設、運営を行う「合同会社TSUNAGU Community Farm」（以下「新会社」といいます。）を設立いたしました。新会社は、2024年１月の生産開始に向け、2021年10月より静岡県袋井市において、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の建設を開始しております。中部電力が持つ資本力やエネルギーマネジメントの知見と当社の開発のノウハウを合わせることで、脱炭素化に向けた取組みやコストの低減を図り、より安価な工場野菜の生産に寄与するとともに、栽培や物流についての実績を持つスプレッドと協業し、効率的かつ安定的に「安心・安全」なレタスの生産に取組んでまいります。

　今後も引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現を中部圏だけではなく全国に拡大し積極的に取組んでまいります。

ロ．機動的な資金調達体制の構築に向けた取組み

　中部電力の連結子会社化以降、外部機関や金融機関等から一定の評価をいただいていることに基づき、当社グループの将来の成長に必要な資金をより機動的かつ安定的に調達できる体制となりました。

　具体的には、2021年７月に前述のとおり株式会社格付投資情報センターより「Ａ－」（安定的）、株式会社日本格付研究所より「Ａ」（安定的）の格付を取得しており、「JPX日経インデックス400」について2021年度(2021年８月31日～2022年８月30日）の構成銘柄に新たに選定されております。

　この評価取得等を背景に、2021年９月に株式会社西日本シティ銀行との間で借入極度額100億円、11月には株式会社滋賀銀行をアレンジャーとする借入極度額55億円のシンジケーション方式によるコミットメントライン契約を締結しております。

　加えて、2021年12月には、金融機関からの間接金融だけでなくより柔軟な資金調達手段を確保するため、社債発行にかかる発行登録をいたしました。社債発行可能額は500億円となり、今後マーケット環境を考慮しながら、機動的かつ柔軟に発行の検討をしてまいります。

　これらの機動的な資金調達体制の構築により、様々な投資機会を積極的に検討し、企業価値を一層向上してまいります。

ハ．北海道ボールパーク構想における事業の進捗

　2020年１月に、北海道北広島市において2023年３月開業を予定している北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールド HOKKAIDO）」について、株式会社北海道日本ハムファイターズ及び株式会社ファイターズ スポーツ＆エンターテイメントと球場ネーミングライツ契約を締結しました。

　新球場周辺は、北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha、以下「Ｆビレッジ」といいます。）として新駅の建設も計画された大規模な開発エリアとなっております。当社はこのエリアにおいて球場に隣接する約9,400㎡の土地に様々な不動産開発を手掛け、新球場を核とするまちづくりに参画しております。

　2021年８月には、Ｆビレッジにおけるまちづくり構想の一環として、当社として北海道内初となる新規分譲マンション「レ・ジェイド北海道ボールパーク」を一般公開いたしました。当該物件は、新球場の外野スタンド方面から直線距離約80ｍと新球場至近かつ北海道の豊かな自然を楽しめる希少立地におけるプロジェクトであり、「ボールパークに住む。」という新しい暮らしを提供することをコンセプトに掲げております。新聞・TV等メディア報道も多数あり注目度は高く、資料請求数は5,500件を突破（2022年２月７日時点）する等販売活動を順調に進めております。

　また、同市におけるＪＲ北広島駅「駅西口周辺エリア活性化事業」のパートナー協定を同市と2021年３月に締結し、2021年11月には同事業における一部開発用地を取得いたしました。当該事業用地では、北広島駅目の前の「駅前広場」、商業施設とホテルからなる「複合交流拠点施設」、屋内外の「立体的広場・公園」からなる３つの開発を行ってまいります。この用地における開発事業の内、商業施設等の完成は2024年を予定しております。

　ＪＲ北広島駅は、ＪＲ札幌駅と新千歳空港駅の間に位置し、電車で空港から約20分、札幌から約16分と交通利便性の高い場所に位置しており、ボールパークへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まっております。ボールパークエリアにおける開発に加え、その玄関口となる北広島駅周辺の開発も行うことで、地域に密着し北広島市全体に賑わいを創出できるまちづくりを推進してまいります。

　引き続きスポーツや文化振興等にも協力し、北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。

ニ．エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況

　2021年８月には、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。）を資産運用会社とするエスコンジャパンリート投資法人(以下「ＥＪＲ」といいます。)について、2020年２月に続き２度目となる公募増資を実施し、資産規模が上場時の416億円から、増資後696億円まで着実に拡大しております。当社グループはＥＪＲのスポンサーとして下記の７物件を譲渡し、ＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を支えております。

　なお、当社からＥＪＲへの２度目の譲渡資産の内容は下記のとおりであり、譲渡総額11,947百万円となります。

ホ．私募ＲＥＩＴ組成に向けた取組み

　ＥＪＲにおける公募ＲＥＩＴ事業に加えて、同じくＥＡＭを資産運用会社とする不動産私募投資法人の組成及び運用開始を計画しております。2020年に東京都東大和市及び神奈川県藤沢市における賃貸マンションを皮切りに、東京都・神奈川県・埼玉県の首都圏において、合計10棟を運用する私募ファンドをそれぞれ組成しております。

　コロナ禍の状況においても賃貸マンション市場は堅調に推移しており、今後も安定したニーズが見込まれ、当社グループが有するマンション開発のノウハウを活かし私募ＲＥＩＴの組成準備を進めてまいります。

ヘ．株式会社ピカソ及び同社グループ７社の株式取得（子会社化）

　2021年10月29日に、不動産賃貸事業等を手掛ける株式会社ピカソ（以下「ピカソ」といいます。）及び同社グループ会社７社（以下「グループ会社」といいます。）の全株式を取得し、子会社化いたしました。

　ピカソは1991年に大阪市において創業し、グループ会社ともに関西を中心に不動産賃貸事業を展開しており、賃貸マンションやオフィスビル等、優良な収益資産を多数保有しております。

　今般の子会社化は、賃貸事業を強化するとともに安定収益を確保し、前述の第４次中期経営計画における経営戦略基本方針である「フロー収益重視からストック収益重視への転換」を一気に推進するものであり、今後の当社グループの持続的成長に大きく貢献するものと考えております。

ト．FUEL株式会社の株式取得（子会社化）

　2022年１月21日に、当社グループにおけるアセットマネジメント事業を強化し拡大させることや、将来の不動産金融事業への参画の布石を目的に、FUEL株式会社（以下「FUEL」といいます。）の全株式を取得し、子会社化いたしました。

　FUELは、個人の投資家がインターネットを利用した簡易な方法で、小口な投資単位で不動産又は不動産事業に投資する機会を提供するオンラインファンドの運営及び不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供等の事業を手掛けています。

　FUELを子会社化することにより、当社グループの人材・機能・体制等の面から、既存ビジネスの質・量を高め領域を広げるとともに、５年10年先の新しい不動産ＤＸビジネス（ＳＴ・ＣＦ等※１）に挑戦できる体制を早期に整備してまいります。

※1　ＳＴ（Security Token（セキュリティトークン））とは、ブロックチェーン技術を用いたデジタル証券発行による投資運用です。

　　 ＣＦ（Crowd Funding（クラウドファンディング））とは、インターネットを通じて不特定多数の人に資金提供を呼びかけ、趣旨に賛同した人から資金を集める方法です。

チ．新領域への挑戦

　2020年10月に、高齢化による多死社会での墓地不足や、少子化による小家族でのお墓を守る人がいなくなる現状、特に都心部でのお墓を手に入れることが相当困難な状況等、現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区において都市型の納骨堂の運営管理事業会社「株式会社了聞」の株式を取得し、2021年３月から納骨堂「了聞」の永代使用権の販売を開始しております。

　また、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を慎重に見極めながら、海外における事業にも取組んでおります。2021年８月には不動産投資顧問会社 BlackSand Capital,LLCが主体で行う、ハワイ州ホノルルに位置する商業・オフィスの複合施設「Waikiki Galleria Tower」のバリューアップ事業に、子会社ESCON USA Ⅲ LLCを通じて出資及び事業参画をしております。さらに、2021年10月には、米国テキサス州の不動産会社Crow Holdings Capitalが組成する不動産投資ファンド「Crow Holdings Realty Partners IX,L.P」へ、子会社ESCON USA Ⅱ LLCを通じて出資しております。

　また、2021年12月には、３Ｄプリンターを用いて住宅開発を目指す、セレンディクス株式会社（以下「セレンディクス」といいます。）と、「世界最先端の住宅開発に関する基本合意書」を締結し、同社に出資いたしました。セレンディクスは、日本発の３Ｄプリンターによる世界最先端の家「Sphere（スフィア）」の開発を目指しており、当社はSphere開発実現に向けた研究への協力等を行うとともに、将来的にはSphereの技術を応用し店舗・オフィス・倉庫といった他分野での展開も図ってまいります。

　引き続き、次代を見据えた新たな事業分野への取組みにも注力し、社会に貢献できる多面的な不動産ビジネスをグローバルに展開してまいります。

リ．ＥＳＧ活動の取組み状況

　当社における重要な経営戦略として「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げております。社長室担当役員を責任者に置き、各部署より選抜されたメンバーで構成される「ＥＳＧ推進グループ」が中心となり取組みを推進しております。2021年７月には、健康経営をより促進するため、健康文化醸成チームを設置いたしました。

１．環境（Ｅ）

・エコアクション21認証

　2020年５月に、環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム（ＥＭＳ）である「エコアクション21」の認証を取得しました。エコアクション 21 への取組みを通じて、環境に配慮した経営を継続していくことにより、環境負荷を低減するという社会的責任を果たすとともに、経費削減・生産性の向上といった経営面でのメリットや企業価値の向上にも寄与していくことが期待されます。

・Green Building

　ＥＪＲが保有する「tonarie大和高田」「tonarie栂・美木多」「tonarie南千里」「tonarie清和台」「あすみが丘ブランニューモール」の各商業施設について、株式会社日本政策投資銀行（以下「ＤＢＪ」といいます。）より、DBJ Green Building認証（環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を支援するために、2011年４月にＤＢＪが創設した認証制度）を取得しております。本認証を取得した５物件は、連結子会社である株式会社エスコンプロパティが運営管理を行っており、グループ全体で施設の価値向上に向けて取組んでおります。

・CASBEE不動産評価認証「Ｓランク」

　2020年７月には、当社が保有する商業施設「tonarieふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE（※２）評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Ｓランク」を取得しております。

※２　Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

・環境に配慮したＺＥＨ対応住宅の普及に向けた取組み

　2021年11月には、新規分譲マンション「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘（大阪府八尾市、総戸数72戸）」について、優れた断熱性能を有し年間の一次エネルギー消費量削減に資する「ZEH（※３）-M Oriented（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）」の認証を取得しております。2021年度グッドデザイン賞を受賞した「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」に続き、当社において２物件目のＺＥＨマンションとなります。

　今後も、年間１棟を目標にＺＥＨマンションの開発に取組みます。

　また、2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ＺＥＨビルダー認証登録をしております。

※３　ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。

・環境人づくり企業大賞「優秀賞」受賞

　2021年３月には、環境省と環境人材育成コンソーシアム（EcoLeaD）が主催する「環境 人づくり企業大賞 2020（環境人材育成に関する先進企業等表彰）」において、「優秀賞」を受賞しております。

・完全人工光型植物工場の建設・運営「テクノファーム袋井」

　前述のとおり、中部電力、スプレッドと協業し、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の開発を進めております。３社は、植物工場事業を通じて、食や農業分野の課題を解決するとともに、クリーンエネルギーの積極的な利用や栽培過程におけるＣＯ２の有効活用等、脱炭素化に向けた取組みを進めていくことで、持続可能で暮らしやすい社会の実現とＳＤＧsの達成に貢献してまいります。

２．社会（Ｓ）

・医療への貢献

　病気や事故で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に2020年以来寄付を行っております。

　また、がん治療薬として期待されているがんワクチンの治験支援として大阪大学大学院医学系研究科に2019年以来寄付を行っております。

・スポーツ振興への貢献

　2021年４月には、プロサッカーチーム「ＦＣ琉球」を運営する琉球フットボールクラブ株式会社（以下「琉球ＦＣ」といいます。）に出資し、これを通じて沖縄での事業機会創出の橋頭堡とするとともに、琉球ＦＣの沖縄に密着した地域活性化活動を支援することにより、スポーツ振興を通して地域社会に貢献してまいります。

３．ガバナンス（Ｇ）

・取締役指名及び報酬に関する任意の委員会設置

　2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置し、取締役の選任及び報酬につき公平性・透明性を確保しております。

・後継者育成

　後継者候補制度いわゆるサクセッションプランへの取組みも開始し、2021年１月に７名、９月に１名の計８名を雇用型執行役員として選任しております。

・取締役会の多様性

　取締役会の多様性を確保するため、2021年３月26日開催の第26回定時株主総会において新たに独立役員２名が選任され、独立役員は４名となりました。従前の公認会計士・税理士及び弁護士に加え、新たに企業経営経験者、及び証券アナリストかつ女性の独立役員を加え、多様性を備えた構成にいたしました。

・コーポレートガバナンス・コードの改訂に伴う開示項目の新設

　2021年６月に株式会社東京証券取引所の定めるコーポレートガバナンス・コードが改訂され、特にプライム市場へ移行する企業については、「取締役会の機能発揮」「企業の中核人材における多様性の確保」「サステナビリティを巡る課題への取組み」等の各項目についてより積極的な情報開示が求められております。当社は、2021年12月にコーポレートガバナンス報告書を改定し、採用者に占める女性割合、女性社員の管理職及び経営層への登用実績、人材の育成や知的財産管理の徹底の取組みについて、ＴＣＦＤの枠組みに基づく開示に向けた取組み等について新たに開示しております。

４．その他

　不動産セクターのＥＳＧ配慮を測る年次のベンチマーク評価であるGRESBに2018年より毎年参加し、継続的な評価結果の向上を目指しております。その結果2021年10月には、「ディベロップメント・ベンチマーク」における環境への配慮やサステナビリティへの取組みについて、総合スコアでの相対評価に基づく５段階評価のGRESBレーティングにおいて、「２ Stars」の評価（対象期間：2020 年 1 月 1 日～2020 年 12 月 31 日）を取得しております。また、「マネジメント・コンポーネント」及び「ディベロップメント・コンポーネント」の双方において優れていると高評価を受け、「Green Star（※４）」を３年連続で取得しました。

※４　「ディベロップメント・ベンチマーク」における「Green Star」とは、「マネジメント・コンポーネント」及び「ディベロップメント・コンポ―ネント」の２軸で絶対評価の上、双方ともの得点率が50％以上の参加者へ与えられます。

ヌ．セグメント別の事業展開

a． 中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が進捗しております。

　分譲事業においては、「レ・ジェイド ビオ 幕張本郷（千葉市花見川区、総戸数70戸）」「レ・ジェイド京都四条大宮（京都市下京区、総戸数43戸）」「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘（大阪府八尾市、総戸数72戸）」「レ・ジェイド上新庄（大阪市東淀川区、総戸数60戸）」「レ・ジェイド高槻南松原 The Front（大阪府高槻市、総戸数74戸）」「レ・ジェイド タイムズコア川越（埼玉県川越市、総戸数56戸）」「レ・ジェイド川越 ザ・レジデンス（埼玉県川越市、総戸数23戸）」等の新規分譲案件の販売を開始しております。

　販売の進捗としては、「レ・ジェイド長居公園通（大阪市住吉区、総戸数108戸）」「レ・ジェイド寝屋川公園（大阪府寝屋川市、総戸数60戸）」「レ・ジェイド武庫之荘本町（兵庫県尼崎市、総戸数33戸）」「レ・ジェイド大和高田駅前（奈良県大和高田市、総戸数205戸）」「オストレジデンス軽井沢（長野県北佐久郡軽井沢町、総戸数33戸）」の５物件が当期竣工完売、来期竣工予定の「レ・ジェイド平野（大阪市平野区、総戸数58戸）」、「レ・ジェイドつくばStation Front（茨城県つくば市、総戸数218戸）」「レ・ジェイド掛川駅前（静岡県掛川市、総戸数83戸）」「レ・ジェイド浦和（さいたま市浦和区、総戸数44戸）」「レ・ジェイド高槻別所（大阪府高槻市、総戸数49戸）」の５物件、並びに2023年内に竣工予定の「パーク レ・ジェイド白金レジデンス（東京都港区、総戸数55戸）」は契約完売しております。

　また、九州エリア及び北海道エリアにおいて初の新規分譲事業用地（福岡市南区・札幌市東区）を取得するほか、関東圏において初となる物流施設用地「ちばリサーチパーク（千葉市若葉区）」「LOGITRES習志野芝園（仮称）（千葉県習志野市）」「LOGITRES佐野（仮称）（栃木県佐野市）」での開発に着手し、ＪＲ新橋駅至近に位置する事業用地（東京都港区、「リプロ新橋プロジェクト（仮称）」）を中長期的な賃貸・開発事業を視野に取得する等、事業のエリア拡大及び多様化を図っております。

b． 不動産賃貸事業においては、賃貸マンションやオフィスビル等、優良な収益資産を多数保有するピカソ他７社の株式を取得（子会社化）しており、賃貸事業の強化による安定収益確保を実現しました。

　その他では、新たに地域密着型ショッピングセンター「tonarie四日市（三重県四日市市）」を取得、「tonarieふじみ野（旧名称：ソヨカふじみ野、埼玉県ふじみ野市）」の開業、茨城県つくば駅前の再開発事業「tonarieつくばスクエア（茨城県つくば市）」の一角に「tonarie CREO」を段階的オープン実施、大阪府吹田市において「イオン南千里店」の閉店により上層階のみが営業をしている状態にあった商業施設を「tonarie南千里アネックス」としてリニューアルオープン等、当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。

　さらに、賃貸マンションとして「ソルプラ―サ堺（堺市栄区、総戸数168戸）」「東明マンション江坂（大阪府吹田市、総戸数66戸）」「アミティ塚口（兵庫県尼崎市、総戸数60戸）」の３物件を取得し、優良な収益資産の取得を積極的に進めております。

c． 不動産企画仲介コンサル事業においては、納骨堂の永代使用権の販売を開始する等、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。

　この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高79,017百万円（前連結会計年度比2.2％増）、営業利益10,381百万円（前連結会計年度比14.9％減）、経常利益9,099百万円（前連結会計年度比18.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益5,961百万円（前連結会計年度比22.2％減）となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

(1）不動産販売事業

　不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行いましたが、売上高70,334百万円（前連結会計年度比1.6％減）、セグメント利益13,039百万円（前連結会計年度比8.5％減）となりました。

(2）不動産賃貸事業

　不動産賃貸事業においては、ピカソ他７社の子会社化による収益不動産の賃料収入の確保、保有収益物件の資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高8,090百万円（前連結会計年度比46.4％増）、セグメント利益3,372百万円（前連結会計年度比41.6％増）となりました。

(3）不動産企画仲介コンサル事業

　不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組みましたが、納骨堂事業の新型コロナウイルス感染症拡大の影響を主因とする販売計画の遅れ、及び広告宣伝費用の先行支出により、売上高592百万円（前連結会計年度比100.6％増）、セグメント損失516百万円（前連結会計年度は152百万円のセグメント利益）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて9,760百万円増加し、33,559百万円（前連結会計年度末は23,798百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において営業活動により減少した資金は10,810百万円（前連結会計年度は119百万円の資金の増加）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を9,099百万円計上し、前受金が3,575百万円増加しましたが、たな卸資産の増加額19,306百万円、法人税等の支払額3,419百万円等があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において投資活動により減少した資金は29,721百万円（前連結会計年度は9,732百万円の資金の減少）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出2,265百万円、固定資産の取得による支出4,763百万円及び連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出24,070百万円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において財務活動により増加した資金は50,293百万円（前連結会計年度は11,007百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入32,611百万円、株式の発行による収入20,361百万円、配当金の支払額2,645百万円等によるものであります。

③契約及び販売の実績

(1）契約実績

最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。

（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）主な販売実績

最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。

（注）１　セグメント間の取引はありません。

２　最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。

３　上記金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。

　この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　イ．当連結会計年度の経営成績の分析

　当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。

　ロ．当連結会計年度の財政状態の分析

（資産）

　資産については、前連結会計年度末比103,348百万円増加し、252,771百万円となりました。これは主に現金及び預金が9,796百万円、たな卸資産が42,381百万円及び固定資産が48,523百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（負債）

　負債については、前連結会計年度末比79,347百万円増加し、190,143百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金及び社債が64,529百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

　純資産については、前連結会計年度末比24,000百万円増加し、62,628百万円となりました。これは配当金の支払2,645百万円がありましたが、親会社株主に帰属する当期純利益5,961百万円を計上したこと、第三者割当増資により資本金が10,235百万円、資本準備金が10,235百万円増加したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は24.8％（前連結会計年度末は25.8％）となりました。

　ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について

　「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」をご参照ください。

　ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析

（キャッシュ・フロー）

　「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

（資金需要）

　当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保いたします。

　今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、資金調達を行ってまいります。

　ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　「賃貸利益割合」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」、「自己資本比率」、「長期収益不動産割合」、「純資産額」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「賃貸利益割合」は21.2％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は11.8％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は3.2％、「自己資本比率」は24.8％、「長期収益不動産割合」は20.6％、「純資産額」は626億円となりました。