不動産業 <2970> 株式会社グッドライフカンパニー 事業の内容

３【事業の内容】

　当社グループは、主要な事業として、不動産投資家（以下、「オーナー様」という。）に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンション（以下、「賃貸マンション」という。）の用地仕入、企画・設計、施工、賃貸仲介、賃貸管理（家賃保証）、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業と管理物件にプロパンガスを供給するエネルギー事業を行っております。

　なお、当社グループは、当連結会計年度より、報告セグメントを「不動産投資マネジメント事業」から、「不動産投資マネジメント事業」、「エネルギー事業」の２つの報告セグメントと、「その他」の３区分のセグメントに変更しております。
 

（事業の特徴）

　一般的にオーナー様が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。そのためオーナー様自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。

　当社グループでは、企画、開発及び運営の全てを自社にて行えることにより、オーナー様は当社のみへの相談にてスムーズな物件取得が可能です。また、当社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。

１．不動産投資マネジメント事業

　当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の仕入、企画・設計、施工及び売却をサポートするアセットマネジメント事業と、賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。
 

(1)アセットマネジメント事業

　当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得から売却までをトータルサポートしております。主に福岡市内、熊本市内及び那覇市内を中心に用地仕入、企画・設計及び施工を行い、自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しております。

　当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様を共に事業を行うパートナーと位置づけており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にも繋がると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。

　また、オーナー様の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。

①用地仕入

　用地仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集し、これまでのマンション用地取得実績に基づく当社独自の仕入基準により、オーナー様の収益性を確保できる可能性の高い土地を厳選し、仕入れております。当社グループにて設計及び施工を行えることから、用地情報の取得から最短半日でプランニング、建築費の算出が可能であるため、用地取得の判断を迅速に行うことができます。また、これまでの開発実績により用地特性に応じたプランニングが可能であるため、情報提供者である不動産業者から情報が集まりやすくなります。

②企画・設計

　賃貸マンションの企画においては、「入居率」と「収益性」の双方を充足させることが重要となります。当社グループは、賃貸仲介店舗を有しているため、人気の立地、間取り、設備、適正家賃など入居者ニーズを恒常的に収集し商品開発に反映することが可能です。このように入居者ニーズを随時反映していく体制を整えていることが、自社開発物件について98.6％（2021年12月31日現在）という高入居率の実現につながっております。

　また、当社グループは、特定建設業許可を取得した一級建築士事務所を登録しており、一級建築士９名のうち４名（2021年12月31日現在）が当事務所に在籍しております。そのため容積率や建蔽率等の用地特性を最大限活かした上で、建築コストを抑えるプランの作成が可能となり、結果として用地の収益性を最大化させるプランの作成が可能となっております。

③施工（監理）

　当社グループは、特定建設業許可を取得した株式会社グッドライフ建設へ当社の開発事業部における施工機能を移管し、１級建築施工管理技士16名(2021年12月31日現在)が在籍することにより、建築工事を元請として行うことができます。また、一級建築士事務所登録を行っていることから、工事を他社に外注する場合においても、当社の監理者がその進捗管理を行っており、適正な建築原価と品質を担保することができます。

⑥売却

　賃貸マンション経営について、基本的には物件の長期保有を推奨しておりますが、オーナー様が保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。なお、売却されたオーナー様の中には、キャピタルゲインをもとに、より規模の大きい賃貸マンションへの再投資を行われる場合もあります。

(2)プロパティマネジメント事業

　当社グループは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等の賃貸仲介サービスと賃貸マンションを取得されたオーナー様に代わり、入居者との賃貸借契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃、修繕等の賃貸管理サービスを行っております。また、連結子会社である安心入居サービス株式会社では、家賃滞納保証業務を行っております。

④賃貸仲介

　当社グループは、自社で賃貸仲介機能を持つことにより、自社で企画・開発した賃貸マンションへの円滑なリーシングが可能になるとともに、入居者ニーズや賃料等の賃貸情報のマーケティング機能としての役割も併せ持っております。

⑤賃貸管理

　入居者様に対し「いい住まい」を提供していくことが、高入居率の維持につながり、結果的にオーナー様利益の最大化を実現するという考えのもと、収入増加策の提案、マンション設備のメンテナンス計画、コスト削減やバリューアップなど、オーナー様の収益を最大化するためのソリューション提案を行っております。

２．エネルギー事業

　当社グループが開発及び管理する物件に対してプロパンガスの供給を行っております。

当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。