不動産業 <2975> スター・マイカ・ホールディングス株式会社 業績

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における流動資産は79,280,722千円となり、前連結会計年度末に比べ3,938,175千円増加いたしました。これは主に、中古マンションへの投資を積極的に行った結果、現金及び預金が4,292,966千円減少したものの、販売用不動産が7,767,239千円増加したことによるものであります。固定資産は1,559,796千円となり、前連結会計年度末に比べ144,899千円増加いたしました。これは主に、無形固定資産が133,124千円減少したものの、投資有価証券が257,989千円増加したことによるものであります。

この結果、総資産は80,843,629千円となり、前連結会計年度末に比べ4,084,924千円増加いたしました。

（負債）

当連結会計年度末における流動負債は10,590,650千円となり、前連結会計年度末に比べ483,568千円増加いたしました。これは主に、未払法人税等が310,634千円、営業未払金が266,562千円増加したことによるものであります。固定負債は48,991,896千円となり、前連結会計年度末に比べ2,053,507千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,051,394千円増加したことによるものであります。

この結果、負債合計は59,582,547千円となり、前連結会計年度末に比べ2,537,076千円増加いたしました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は21,261,082千円となり、前連結会計年度末に比べ1,547,848千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益2,402,041千円及び剰余金の配当531,081千円によるものであります。

この結果、自己資本比率は26.2％（前連結会計年度末は25.6％）となりました。

② 経営成績の状況

当連結会計年度の経営成績は、売上高が36,897,079千円となり、前連結会計年度に比べ2,670,929千円（前年同期比6.8％減）の減少となりました。

営業費用については、売上原価が29,446,324千円となり、前連結会計年度に比べ4,150,597千円（同12.4％減）の減少、販売費及び一般管理費が3,163,860千円となり、前連結会計年度に比べ474,207千円（同17.6％増）の増加となりました。その結果、営業利益は4,286,894千円となり、前連結会計年度に比べ1,005,459千円（同30.6％増）の増加となりました。

営業外損益については、営業外収益が96,431千円となり、前連結会計年度に比べ79,099千円（同456.4％増）の増加、営業外費用が695,324千円となり、前連結会計年度に比べ106,534千円（同13.3％減）の減少となりました。その結果、経常利益は3,688,002千円となり、前連結会計年度に比べ1,191,093千円（同47.7％増）の増加となりました。

特別損益については、特別損失が153,338千円となり、前連結会計年度に比べ153,338千円（前連結会計年度は計上なし）の増加となりました。その結果、税金等調整前当期純利益は3,534,663千円となり、前連結会計年度に比べ1,037,755千円（前年同期比41.6％増）の増加となりました。

税金費用については、法人税、住民税及び事業税が1,153,713千円、法人税等調整額が△21,091千円の合計1,132,621千円となり、前連結会計年度に比べ364,932千円（同47.5％増）の増加となりました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,402,041千円となり、前連結会計年度に比べ672,822千円（同38.9％増）の増加となりました。

セグメント別の概況は、次のとおりであります。

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、主として賃貸中の分譲中古マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当連結会計年度は、主に上半期において物件供給量が物件購入量を上回る状態が続いたことから、賃貸売上は3,890,791千円となり、前連結会計年度に比べて167,269千円（前年同期比4.1％減）の減少となりました。一方、販売面においては、販売商品の商品力向上へ努めるとともに、リノベーションマンションへの底堅い需要の後押しを受け、1室あたりの利益に拘った販売戦略を実行した結果、販売売上は32,115,239千円となり、前連結会計年度に比べて2,684,853千円（同7.7％減）の減少となったものの、販売利益率は14.1％（同3.9ポイント増）と大幅に上昇いたしました。

この結果、売上高は36,006,031千円となり、前連結会計年度に比べ2,852,122千円（前年同期比7.3％減）の減少となりました。セグメント利益は4,251,004千円となり、前連結会計年度に比べ931,272千円（同28.1％増）の増益となりました。

なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、80,506千円となりました。

翌連結会計年度につきましては、多様化するニーズに応えるべく商品力の一層の向上へ努めるとともに、営業エリアの拡大や子会社仲介機能の拡充を行い、物件購入及び供給量の増加へ一層注力していく計画であります。

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

当連結会計年度は、収益不動産への投資再開の検討を行うとともに、営業投資有価証券の一部売却を行いました。

この結果、売上高は20,000千円（前連結会計年度は計上なし）、セグメント利益は13,675千円となり、前連結会計年度に比べ20,705千円（前連結会計年度は7,030千円の損失）の増益となりました。

翌連結会計年度につきましては、引き続き収益不動産や成長企業等への投資機会を模索するとともに、投資先のバリューアップへ注力する計画であります。

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

当連結会計年度は、当社グループが販売するリノベーションマンション物件の売買仲介業務が順調に推移したことに加え、コンサルティングにおける顧客増加も寄与しました。

この結果、売上高は871,048千円となり、前連結会計年度に比べ161,192千円（同22.7％増）の増加となりました。セグメント利益は591,133千円となり、前連結会計年度に比べ87,960千円（同17.5％増）の増益となりました。

翌連結会計年度につきましては、当連結会計年度に引き続き、仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、中古マンションへの投資を積極的に行った結果、3,112,219千円となり、前連結会計年度末に比べ4,292,966千円減少となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により使用した資金は4,914,674千円となり、前連結会計年度に比べ9,680,445千円（前年同期は4,765,770千円の獲得）支出が増加しました。これは主に、販売用不動産の増加額7,767,239千円、法人税等の支払額1,224,093千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益3,534,663千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により使用した資金は311,844千円となり、前連結会計年度に比べ66,615千円（同17.6％減）支出が減少しました。これは主に、投資有価証券の取得による支出216,000千円、無形固定資産の取得による支出90,966千円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により獲得した資金は933,553千円となり、前連結会計年度に比べ2,246,195千円（前連結会計年度は1,312,642千円の支出）収入が増加しました。これは主に、長期借入れによる収入22,853,200千円、短期借入金の純増加額266,154千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出21,236,477千円、自己株式の取得による支出719,677千円、配当金の支払額531,081千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。

④ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

b. 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

c. 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度は、リノベマンション事業へ経営資源を集中するとともに、「踊り場戦略」を掲げ、物件購入・販売のバランスを重視しながら自己資本比率の維持・向上に努め、堅実な成長の実現を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高36,897,079千円(前年同期比6.8%減)と、手許資金確保のために販売戸数の積上げを優先した前連結会計年度と比較して減収となりましたが、売上総利益7,450,755千円(同24.8%増)、営業利益4,286,894千円(同30.6%増)、経常利益3,688,002千円(同47.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益2,402,041千円(同38.9%増)と増益となり、過去最高益を更新しました。

セグメント別の概況は、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　②経営成績の状況」に記載のとおりであります。

③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。

資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約及び当座貸越契約による銀行借入枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。

当連結会計年度末における有利子負債は56,487,580千円となりました。前連結会計年度に引き続き、新型コロナウイルス感染症の拡大による影響に留意しながら、適切なレバレッジ・コントロールにより自己資本比率の向上に努めてまいります。

④ 経営上の目標の達成状況

当連結会計年度における自己資本当期純利益率（ROE）は11.8％と前年同期比2.7ポイント、自己資本比率は26.2％と同0.6ポイント、それぞれ上昇しております。

⑤ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、一部に将来の合理的な見積りが求められているものもあります。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。

重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。

なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。

（販売用不動産の評価）

販売用不動産の評価については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（繰延税金資産の回収可能性）

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について繰延税金資産を計上しております。

繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。