不動産業 <2975> スター・マイカ・ホールディングス株式会社 課題

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経営方針

当社グループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the Value」を経営理念としております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。

また、「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。

(2) 経営戦略等

当社グループは、リノベーションマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、以下の目標及び基本方針を掲げ、事業の発展へ取り組んでおります。

イ．目標

・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える

ロ．基本方針

・リノベーション：物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化

・イノベーション：不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、不動産市場の不透明感は当面の間続くことが予想される中、当社グループは、翌連結会計年度において、積極的な物件購入・販売と財務基盤の強化の両立を目指してまいります。

具体的な施策は以下のとおりです。

①　積極的な物件購入・販売

・エリア戦略の進化　　　…首都圏エリア深堀・地方中核都市への積極展開

・子会社機能強化　　　　…仲介子会社の関西エリア進出

・商品ラインナップ拡充　…住みやすさに加えて、デザイン性にも拘った物件の提供

②　財務基盤の強化

・内部留保の更なる蓄積　…賃貸総利益の堅持・販売総利益の増加

・在庫回転率の向上　　　…「賃貸中」に加え、空室物件を積極的に購入

・資金調達体制の強化　　…取引金融機関の一層の拡大

(3) 目標とする経営指標

当社グループは、資本効率性及び安全性を経営の健全性を図る指標として重視しており、自己資本当期純利益率（ROE）及び自己資本比率の向上に努めております。かかる指標については、月次の取締役会等にて定期的にモニタリングを行っております。

(4）経営環境

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会活動が正常化に向かいつつあるものの、景気の持ち直しの動きには弱さが見られます。新型コロナウイルス感染症による内外経済への影響や金融資本市場等の変動による影響を、引き続き注視する必要があります。

当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2021年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,416件（前年同月比5.6％減）と５カ月連続で前年同月を下回っているものの、成約㎡単価平均は60.92万円（同7.1％増）と19カ月連続、成約平均価格は3,897万円（同3.8％増）と18カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。また、2021年11月の首都圏中古マンションの在庫件数は35,389件と2021年６月（33,641件）以降復調傾向にはありますが、新型コロナウイルス感染症拡大前の水準には及ばず、引続き品薄感のある状態が継続しております。

翌連結会計年度以降は、新型コロナウイルス感染症の影響により、当面の間、不透明な経営環境が続くと予想されるものの、新築マンションの価格高騰や供給減を受けて、リノベーションマンションに対する底堅い需要は継続するものと考えられます。

(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

上記の経営方針・経営戦略等を実現するために優先的に対処すべき事業及び財務上の課題は以下のとおりです。

①　購入・販売戸数の拡大

当社グループは、主力事業であるリノベマンション事業の更なる発展へ向け、物件購入戸数・販売戸数を拡大する方針であります。購入戸数拡大においては、12,000戸を超える累積購入実績から培った独自の物件査定手法の一層強化及びエリア戦略の進化（首都圏エリア深堀及び地方中核都市への積極展開）が必要であると考えております。販売戸数拡大においては、お客様のニーズを捉えた商品ラインナップの拡充や、子会社仲介機能の一層の強化が必要であると考えております。

②　財務基盤の強化

当社グループは、新型コロナウイルス感染症拡大による不透明な事業環境下においても経営の安定性を維持するため、財務基盤の強化に努める方針であります。具体的には、ストック収入である賃貸総利益の維持に加え、フロー収入である販売総利益の増加に努め、内部留保の一層の蓄積を行うことが必要であると考えております。また、より一層安定した資金調達体制の構築へ向け、取引金融機関の拡大や、多様な調達手法の模索を行う必要があると考えております。

③　コンプライアンスの強化

当社グループは、常に法令等を遵守し、高い倫理観と社会的良識をもって行動することが、継続的に企業価値を高めるために最も重要であると考えております。関連する法令・制度が変革される中、常に企業としての社会的責任を果たすために、経営管理体制の強化に努めます。

④　サステナビリティ経営の実現

企業の社会的責任としてサステナビリティ経営が求められ、社会課題解決の取り組みにおいて企業が果たす役割がますます重要となっております。当社グループは、一般的に流通しにくいファミリータイプのオーナーチェンジ物件をメインで取得し、不動産の流動性向上に貢献するとともに、既存の分譲中古マンションに良質なリノベーションを施し、手頃な価格で提供することで、消費者の物件取得を促進しております。今後も企業成長を通じた社会課題の解決や持続可能な社会の実現への貢献を志向し、環境・社会・ガバナンスの観点に留意しつつ、社会に役立つ事業の創造に挑戦いたします。