不動産業 <2993> 株式会社長栄 課題

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　　文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

（１）会社の経営の基本方針

　当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。

　また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。

　　　一、管理業を通じて社会に貢献する

　　　一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める

　　　一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す

（２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略

　堅実な経営基盤を将来的に堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。

  徐々にではありますが、管理戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。

（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　今後のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症や物価上昇の影響を受けて、賃貸経営を取り巻く環境は先行き不透明な状況が続いております。

　このような経営環境の下、当社の対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。

① 管理戸数及び自社物件戸数の増加

　当社は、今後の成長戦略として、管理戸数及び自社物件戸数の増加を重視しております。当社は、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から入居者満足度の向上を重視しており、この施策によりオーナー様や金融機関等から新たなオーナー様をご紹介いただくことで管理戸数を増加させております。また、不動産管理事業で得たノウハウを活かし、収益性が見込めると判断した物件を取得することで自社物件戸数を増加させております。

　当社は、上記の方法による管理戸数及び自社物件戸数の増加を加速させるとともに、今後は上記以外の方法も検討してまいります。

② 他社との差別化を図る特色ある入居者様向けサービスの強化

　管理戸数700～1,300戸毎に管理センターを設け、入居者様からの問い合わせに迅速に対応できる体制を構築しております。また、当社独自の入居者向け会員サービス「Bellevie Club」を開設し、ご入会いただいた入居者様には各種イベントへの招待やプレゼントキャンペーンを実施しております。

　さらに留学生が安心して生活できる支援を行うための専門部署を設け、入退去手続きのみではなく日本での生活に関する支援やイベントを実施する等のサービスを行っております。

③ 内部管理体制の強化

　当社事業の継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であり、財務報告の信頼性を確保するため、内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスに関しては、ステークホルダーに対して経営の適正化や健全性を確保しつつも、更に効率化された組織体制の構築に向けて内部管理体制の強化に取り組んでまいります。

④ コンプライアンス体制の強化

　当社は、法令、定款及び社内規程等の遵守は勿論のこと、日々の業務を適正かつ確実に遂行しており、クリーンで誠実な姿勢を企業行動の基本として、事故やトラブルを未然に防止する取り組みを強化しております。

　今後、更なる事業拡大と企業価値の向上に向けて、引き続き日常業務における関連法令の遵守を徹底するとともに、リスク管理・コンプライアンス推進委員会の定期的開催、各種取引の健全性の確保、情報の共有化、再発防止策の策定等を行い、また、社内啓蒙活動を実施し、厳正な管理による社会の「公器」としての責任を重視した透明性のある管理体制の構築を図ってまいります。

⑤ 財務体質の健全化

　当社は、自社所有物件を購入する際にその全額を借入金にて調達し購入していることから、当社の負債比率は一般的に適正とされる比率よりはかなり高い水準となっております。これに関して、当社の物件の購入及び有利子負債に関する方針は次のとおりです。

(ⅰ) 自社物件は全て長期保有を前提とし、購入する際には十分な検討を行い、当社基準の適正な価格で購入する。

(ⅱ) 借入について、購入金額全額を金融機関から長期で借入できることを条件としている。また、返済は各物件の収入から支出を差し引いた収支差額の範囲内で余力をもって返済可能な金額とする。

　上記の方針により、当社の貸借対照表は固定資産と固定負債の増加が対応しており借入金返済後には資産が残ることを想定しております。

　以上のとおり、物件購入に当たり固定負債が増加する場合があるもののそれに見合った固定資産を積み上げていくことで一定の財務体質の健全化が図れるものと考えております。

⑥ 安定した資金調達の確保

　当社が掲げる経営戦略を実現するためには、従来にも増して、自社物件の積み増しを進めるにあたり購入資金の調達力が必要不可欠であります。

　市況の変化に左右されることなく安定した資金調達を行うために、物件単位の資金調達に加えて、フリーキャッシュである手元資金の増強が有効であると認識しております。

　そのためには、金融機関からの借入のみならず、多様な資金調達手法を検討していくことが重要であると考えております。

⑦ 人材の確保と育成

　上記の課題を克服するためには、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要な課題と認識しております。

　そのため当社では、従業員のプロフェッショナル化として不動産管理に係る従業員に対し不動産管理に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、全ての業務に携わる従業員に対し、自己研鑚を重ね、高い専門性を身に着け、自律的に行動していくことを求めております。

　これにより、従業員個々の能力の向上を図り、当社の人材レベルの向上、ひいてはサービスの質の向上、維持に繋げていきたいと考えております。

　その実現には、人材に対する投資が必要不可欠であると考え、毎年策定する人員計画に教育研修を盛り込み、継続して人材のレベルアップに取り組んでおります。

　また併せて、経営理念やコンプライアンスに基づいた業務運営体制の徹底のため、従業員に対し各種研修を実施しており、リスク認識などに対する全社員の意識向上に努めております。