不動産業 <3276> 日本管理センター株式会社 事業の内容

３【事業の内容】

　当社グループは、賃貸住宅オーナー（以下「オーナー」という）から賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を１棟まるごとお預かりすることで、そのオーナーの賃貸経営の代行を行うビジネスを全国展開しております。すなわちオーナーから物件を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上事業（注１）を主軸とし、それに伴い賃貸住宅運営に係る付加価値向上を企図した付帯事業を合わせて全国展開しております。

　また、当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

(1) 当社の主要な事業内容

　当社は、主な事業としてオーナーから賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上事業を中心にプロパティマネジメント事業を全国展開しております。

　大手賃貸住宅メーカー系の事業者による一括借上事業を、建築事業に付随して行うビジネスモデルとは対極に位置しており、当社は一括借上事業を中心にオーナーに代わって賃貸経営を代行して行っております。建築工事、リフォーム工事、不動産物件の管理・仲介及び高齢者住宅の運営は、提携している全国のパートナー企業（不動産会社、建築会社、リフォーム会社及び介護会社）が担当しております（注２）。

　当社は一括借上事業適用物件の仲介業務及び賃貸管理業務については基本的にパートナー企業（注３）へ委託しております。また、新築ニーズのあるオーナーに対しては、建築系パートナー（注３）が物件オーナーと直接、工事請負契約を締結し、一括借上事業適用物件の建築工事やリニューアル・リフォーム・リノベーション工事を行っております。

　地場の賃貸管理会社・不動産会社、建築会社、リフォーム会社及び介護会社が、一括借上事業を利用して案件を受注する場合は、それぞれパートナー契約を締結する必要があり、その権利を利用する対価として当社が加入金及び月会費を受け取っております。

　その他、滞納保証事業、保険事業、ブロードバンド事業（JPMCヒカリ）及び建築部材等の販売事業、また都市圏においてはリニューアル・リフォーム・リノベーション工事の請負を行っております。

（注）１．一括借上事業における主要な契約形態である、スーパーサブリース（以下「SSL」という）は、約定賃料固定型サブリースと異なり、独自に開発した収益分配型のサブリースであります。このSSLにおきましては、まず、独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額（以下「基準賃料」という）に約定率を乗じた最低約定賃料（以下「約定賃料」という）を確定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額（以下「集金賃料」という）が「約定賃料」を上回った場合には、「約定賃料」を上回った金額に分配比率を乗じた金額（以下「分配賃料」という）をオーナーに分配いたします。

またSSLのほか、多様化する顧客ニーズに対しフレキシブルに個別対応が可能であるサブリース（当社では「ハイパーサブリース」、「イージーオーダーサブリース」と呼んでおります）も扱っております。

２．パートナー企業に委託することなく、当社グループが直接賃貸物件を管理する形態も併用しております。

３．パートナー企業の種別、略称及び役割

　一括借上事業における借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年までとなっております。一括借上事業を利用するオーナーは、例えば借入金の返済期間に合わせて、自由に借上げ期間を選択することが可能となります。

（当社グループのビジネスモデル概略図）

　当社グループの収益構造は次のとおりとなっております。

（プロパティマネジメント収入）

　プロパティマネジメント収入は、入居者からの賃料、CP及びSLPから当社一括借上事業を営業ツールとして、物件建築を受託した対価として受領する初期手数料及びオーナーから受領する事務手数料、パートナー加入契約締結時にパートナーより受領する加入金及び月会費等から構成されております。

（ＰＭ付帯事業収入）

　滞納保証事業、保険事業、オーナーに対するブロードバンド事業（JPMCヒカリ）から構成されております。

（その他の収入）

　賃貸用不動産リフォーム事業、オーナー等へ販売する建築部材等の販売事業、ローン事業、イーベスト事業（収益不動産売買仲介業）等から構成されております。

(2) 株式会社JPMCファイナンスの主要な事業内容

　株式会社JPMCファイナンスは主な事業として、貸金業及び家賃の滞納保証を行っております。

(3) みらい少額短期保険株式会社の主要な事業内容

　みらい少額短期保険株式会社は主な事業として、保険業を行っております。

(4) 株式会社JPMCエージェンシーの主要な事業内容

　株式会社JPMCエージェンシーは主な事業として、法人需要向け賃貸住宅の賃貸を行っております。

(5) 株式会社JPMCシンエイの主要な事業内容

　株式会社JPMCシンエイは主な事業として、賃貸管理業を行っております。

(6) 株式会社JPMCワークスの主要な事業内容

　株式会社JPMCワークスは主な事業として、賃貸用不動産リフォームの工事請負を行っております。

　なお、同社は2022年１月１日付で、株式会社JPMCワークス＆サプライに商号変更いたしました。

(7) 株式会社JPMCアセットマネジメントの主要な事業内容

　株式会社JPMCアセットマネジメントは主な事業として、収益不動産を中心とした売買の斡旋、仲介を行っております。

(8) 大阪琺瑯株式会社の主要な事業内容

　大阪琺瑯株式会社は主な事業として、不動産の賃貸を行っております。

(9) 株式会社JPMCアカデミーの主要な事業内容

　株式会社JPMCアカデミーは主な事業として、賃貸管理に関するセミナーの企画・運営を行っております。