不動産業 <8844> 株式会社コスモスイニシア 業績

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。

なお、経営環境につきましては、「第２　事業の状況　１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３）経営環境」をご参照ください。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度の日本経済は、新型コロナウイルス感染症影響の長期化を背景に、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が繰り返し発出されたことにより、各種の社会経済活動の抑制、個人消費の低迷が継続しました。2021年後半にかけて、新型コロナウイルス対策の進展や行動規制の緩和により、一時的に持ち直しがみられたものの、2022年１月以降、新たな変異株の出現とともに感染者数が急速に再拡大するなど、年間を通して新型コロナウイルス感染症の影響が継続しました。

2021年度の不動産業界は、首都圏・近畿圏の新築マンション市場におきまして、供給戸数の増加、平均価格の上昇、初月契約率の高水準等、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。中古マンション市場も成約件数は引き続き底堅く、成約価格が上昇しました。不動産投資市場は、オフィスビルにおいて空室率の上昇が続いたものの、低金利等を背景に、引き続き積極的な投資姿勢が継続しました。一方で、観光市場は、渡航制限に伴う訪日外国人旅行者数の低迷が続き、国内宿泊者数も前年並みの水準となったことから、昨年度同様に厳しい事業環境となりました。

このような事業環境におきまして、当社は「中期経営計画2021」（2019年度～2021年度）に掲げる戦略方針に、昨年度より新型コロナウイルス感染症影響による住まい方・働き方等の価値観の大きな変容への対応というテーマを加え、社会の変化とニーズの多様化に応える新たな商品やサービスの提供と、それらを通じた業績の改善・回復、ならびに企業価値の向上に取り組んでまいりました。

この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。

財政状態

当連結会計年度末の総資産は1,452億10百万円となり、前連結会計年度末比16億97百万円増加いたしました。

当連結会計年度末の負債合計は1,086億３百万円となり、前連結会計年度末比71百万円増加いたしました。

当連結会計年度末の純資産は366億７百万円となり、前連結会計年度末比16億26百万円増加いたしました。

経営成績

当連結会計年度の経営成績は、新型コロナウイルス感染症の影響により宿泊事業においては厳しい事業環境が継続しましたが、レジデンシャル事業及びソリューション事業における影響は限定的でありました。その結果、前連結会計年度と比較して、工事事業において減収減益となった一方で、レジデンシャル事業において増収増益、ソリューション事業において増益となったこと等から、売上高1,073億49百万円（前連結会計年度比0.1％増）、営業利益33億51百万円（同41.1％増）、経常利益26億10百万円（同18.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益17億３百万円（同15.1％減）を計上いたしました。

なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しております。当該会計基準の適用が連結財務諸表に及ぼす影響は軽微であり、詳細については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（会計方針の変更）」に記載のとおりであります。

報告セグメントの業績は以下のとおりであります。

なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。

a.レジデンシャル事業

レジデンシャル事業におきましては、リノベーションマンションの引渡戸数が増加したこと及び新築マンションの売上総利益率が改善したこと等により、売上高418億44百万円（前連結会計年度比2.8％増）、セグメント利益18億22百万円（同37.9％増）を計上いたしました。

※新築マンションにはタウンハウス、新築一戸建には宅地分譲を含んでおります。

※共同事業物件における戸数及び区画数については、事業比率に基づき計算しております。

＜契約の状況＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

＜売上総利益率＞

※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。

＜完成在庫＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2022年３月31日現在）

b.ソリューション事業

ソリューション事業におきましては、投資用不動産等において一棟物件の引渡数が減少した一方で、売上総利益率が改善したこと等により、売上高504億77百万円（前連結会計年度比3.6％減）、セグメント利益55億80百万円（同7.9％増）を計上いたしました。

※投資用不動産等には、賃料収入及び土地売却等を含んでおります。

※共同事業物件における棟数については、事業比率に基づき計算しております。

＜売上総利益率＞

※投資用不動産等のうち、一棟物件の売上総利益率となります。

※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。

c.宿泊事業

宿泊事業におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響による厳しい事業環境が継続しましたが、ホテル開発物件の引渡があったこと及び一部施設の営業再開等により稼働施設数が増加したこと等から、売上高63億56百万円（前連結会計年度比971.6％増）、セグメント損失20億61百万円（前連結会計年度はセグメント損失30億17百万円）を計上いたしました。

d.工事事業

工事事業におきましては、緊急事態宣言発令下における受注機会の減少及び前期に大型案件があったことの反動等により、売上高94億59百万円（前連結会計年度比32.8％減）、セグメント利益73百万円（同90.1％減）を計上いたしました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は330億49百万円となりました。

［前連結会計年度末は311億86百万円］

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

主に税金等調整前当期純利益を25億18百万円計上した一方で、仕入債務が52億55百万円減少したこと、預り金が42億64百万円減少したこと及び棚卸資産が15億82百万円増加したことから、105億47百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は200億25百万円の増加]

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

主に有形固定資産の取得による支出が４億63百万円あったこと及び投資有価証券の取得による支出が１億50百万円あったことから、７億45百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は４億24百万円の減少]

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

主に長期借入金の返済による支出が241億24百万円あった一方で、長期借入れによる収入が322億57百万円あった
ことから、130億93百万円の資金の増加となりました。[前連結会計年度は100億84百万円の減少]

（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移

（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。

３．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

４．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

５．利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

※2019年３月期、2020年３月期及び2022年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。なお、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。

③生産、受注及び販売の実績

生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する記載は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。

a.財政状態の分析

（資産）

当連結会計年度末の資産合計は1,452億10百万円となり、前連結会計年度末比16億97百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。

当連結会計年度末の流動資産は1,350億52百万円となり、同13億58百万円増加いたしました。

これは、仕掛販売用不動産が同64億69百万円減少した一方で、販売用不動産が同81億62百万円増加したことや、現金及び預金が同18億63百万円増加したことによるものです。

また、当連結会計年度末の固定資産は101億58百万円となり、同３億39百万円増加いたしました。

これは、繰延税金資産を同４億９百万円取り崩した一方で、有形固定資産が同３億90百万円増加したことや、投資有価証券が同１億63百万円増加したことによるものです。

（負債）

当連結会計年度末の負債合計は1,086億３百万円となり、前連結会計年度末比71百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。

当連結会計年度末の流動負債は707億62百万円となり、同48億58百万円減少いたしました。

これは、短期借入金が同38億62百万円増加した一方で、支払手形及び買掛金が同52億55百万円減少したことによるものです。

また、当連結会計年度末の固定負債は378億40百万円となり、同49億30百万円増加いたしました。

これは、不動産特定共同事業出資受入金が同25億４百万円減少した一方で、長期借入金が同74億64百万円増加したことによるものです。

（純資産）

当連結会計年度末の純資産合計は366億７百万円となり、前連結会計年度末比16億26百万円増加いたしました。

これは、前連結会計年度に係る株主配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益17億３百万円を計上したこと等によるものです。

また、当連結会計年度末の自己資本比率は、24.81％となりました。

b.経営成績の分析

（売上高）

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比92百万円増収の1,073億49百万円となりました。

主な要因は、投資用不動産等において一棟物件の引渡数が減少したこと等によりソリューション事業において同18億73百万円の減収、工事事業において同46億24百万円の減収となった一方で、リノベーションマンションの引渡戸数が増加したこと等によりレジデンシャル事業において同11億44百万円の増収、ホテル開発物件の引渡があったこと及び一部施設の営業再開等により稼働施設数が増加したこと等から宿泊事業において同57億63百万円の増収となったことによるものです。

（営業利益）

当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比９億75百万円増益の33億51百万円となりました。

主な要因は、工事事業において減収となったこと等により同６億70百万円減益となった一方で、レジデンシャル事業において増収及びセグメント利益率が改善したこと等により同５億１百万円増益、ソリューション事業において投資用不動産等の売上総利益率が同2.9ポイント改善したこと等により同４億６百万円増益、宿泊事業において増収となったこと等により同９億56百万円増益となったことによるものです。

（経常利益）

当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比４億３百万円増益の26億10百万円となりました。

主な要因は、受取配当金が同４億３百万円減少した一方で、営業利益が同９億75百万円増益となったことによるものです。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比３億３百万円減益の17億３百万円となりました。

主な要因は、経常利益が同４億３百万円増益となった一方で、減損損失を83百万円計上したことや、繰延税金資産を４億９百万円取り崩したことによるものです。

c.経営上の目標の達成状況

「中期経営計画2021」の最終年度である2022年３月期の達成状況は以下のとおり、業績予想比で減収となった一方、売上総利益率の改善、販売費及び一般管理費の減少により営業増益となりました。また、親会社株主に帰属する当期純利益の計上や棚卸資産に対するプロジェクト借入が進捗したこと等により、前連結会計年度比で自己資本比率は改善、ネット有利子負債は増加、ネットＤ／Ｅレシオは悪化となりました。

当社は、中長期の成長実現を目的に計画期間を５か年とする「中期経営計画2026」（2022年５月12日付公表）を策定いたしました。「中期経営計画2026」の初年度となる2023年３月期の業績につきましては、宿泊事業は感染症影響の収束が進み、期末には感染症影響以前の稼働水準に近づくとの前提、宿泊事業以外の感染症影響は限定的との前提で算定し、売上高1,250億円、営業利益35億円を見通しております。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２　事業の状況　２事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、または発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a.キャッシュ・フローの状況の分析

キャッシュ・フローの状況の分析については、「（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

b.資本の財源及び資金の流動性

(1) 財務戦略の基本的な考え方

当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。

財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2026」最終年度において自己資本比率を30％の水準へ改善させ、投資能力の拡張と、リスク耐性の強化を図ります。同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。

投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準への改善を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。

なお、「中期経営計画2026」においては、企業価値の向上に資する成長に向けて、システム・R&Dなどを含む新規投資を進めてまいります。

(2) 経営資源の配分に関する考え方

当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。「中期経営計画2026」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。

(3) 資金需要の主な内容

当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。

(4) 資金調達

当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。内部資金については、「中期経営計画2026」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、親会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠400億円の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、当社グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（CMS）契約の締結を行っております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積りは以下のとおりであり、当該見積りに用いた仮定については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

（販売用不動産等の評価）

当社グループは、販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の拡大等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。

（繰延税金資産の回収可能性）

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると慎重に判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しておりますが、繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の拡大等の見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。