不動産業 <8909> 株式会社シノケングループ 業績

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

１.経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。

(1) 経営成績

　当社グループは、1990年の創業以来、特に会社員層の将来不安を解消するため、「人生100年時代を見据えた資産づくり」を目的としたアパートメント経営の新たなビジネスモデルを構築してまいりました。現在では、「世界中のあらゆる世代のライフサポートカンパニー」というビジョンのもと、不動産セールス、不動産サービス、ゼネコン、エネルギー、ライフケアの各事業や、不動産ファンド・ＲＥＩＴの組成、海外での事業展開等、幅広く事業を推進し、グループシナジーを活かしたサービスを提供するとともに、事業全般においてサステナブルな社会構築に貢献すべく、様々な取組みを実施しております。

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルスワクチンの接種が進む等、感染防止策の効果により、年末にかけて徐々に経済活動への影響は緩和されたものの、年明け以降、新型コロナウイルスの新たな変異株による感染が再拡大し、いまなお先行き不透明な状況が続いております。一方で、ウィズコロナ・アフターコロナ時代においても必要不可欠な生活の三大要素のひとつである「住」を構成し、景気への影響が長引く中でも高い入居者ニーズのある賃貸住宅を用いた資産づくりに対する需要は底堅い状況が続いております。

　このような事業環境の下、当社グループにおきましては、お客様を始めとする関係者の皆様並びに従業員の安全確保を重視し、各拠点において新型コロナウイルス感染拡大防止対策を徹底し、営業活動を継続しております。また、各事業セグメント間でシナジーを創出し、Ｍ＆Ａや新規事業、ＤＸを推進する等、グループ全体の持続的な成長及び企業価値の向上に努めてまいりました。

　これらの結果、当連結会計年度の当社グループの業績は、売上高は963億94百万円（前年同期比1.2％増加）、営業利益は89億53百万円（前年同期比0.7％増加）、経常利益は89億31百万円（前年同期比5.1％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は60億11百万円（前年同期比0.9％増加）となりました。

　セグメント別の業績の概況は次のとおりであります。

　なお、各セグメントにおける売上高につきましては「セグメント間の内部売上高又は振替高」を含んだ金額を記載しております。

① 不動産セールス事業

　アパートメント販売では、会社員層を中心に、アパートメント経営を通した将来の資産づくりのご提案に努めてまいりました。立地条件やデザイン性に加え、時代の変化に合わせ顧客体験（ＵＸ）を向上させた物件の強みを活かし、新規受注(契約)、及び既存顧客からの追加受注を獲得したことでＢ２Ｃ向け販売が順調に推移し、目標の利益率も確保することができました。

　マンション販売では、首都圏において都会的で利便性の高いデザイン性を重視したデザイナーズ仕様の物件をＢ２Ｃ向けに販売していることに加え、Ｂ２Ｂ向け販売も強化してまいりました。

　これらの結果、売上高は515億53百万円（前年同期比0.8％減少）、セグメント利益は54億63百万円（前年同期比4.1％増加）となりました。

② 不動産サービス事業

　当連結会計年度末において、賃貸物件のオーナー様より管理を受託している賃貸管理戸数は42,210戸となり、当連結会計年度中の平均入居率は約99％と高い水準で推移しております。また、分譲マンションの管理組合様より管理を受託しているマンション管理戸数は7,467戸となり、物件の資産価値の維持・向上及び管理組合様向けサービスの向上に努めております。賃貸管理戸数、マンション管理戸数の他、家賃等の債務保証件数、保険契約数等も堅調に増加いたしました。

　管理戸数等の増加に伴い、各種サービス提供による収入が堅調に増加した他、更なる成長のためデジタルトランスフォーメーション（ＤＸ）を推進し、トラストＤＸや入居者アプリを開発、リリースいたしました。

　これらの結果、売上高は215億18百万円（前年同期比11.7％増加）、セグメント利益は32億84百万円（前年同期比0.7％増加）となりました。

③ ゼネコン事業

　㈱小川建設は、明治42年創業の老舗ゼネコンであり、110年を超える歴史と技術、信頼と実績により、既存顧客からのリピート受注のみならず、幅広い顧客への営業活動を展開しております。当連結会計年度は、2022年以降の完成工事を含む幅広い受注を積み増すとともに、受注済みの請負工事も順調に進捗いたしました。

　これらの結果、売上高は243億39百万円（前年同期比3.9％増加）、セグメント利益は16億88百万円（前年同期比16.6％増加）となりました。

④ エネルギー事業

　エネルギー事業は、ＬＰＧリテール（ＬＰガスの小売）とパワーリテール（電力の小売）の２事業で構成されており、入居者様にとって入居時の契約のしやすさとリーズナブルな価格提案が強みであります。当連結会計年度末においての契約件数は、ＬＰＧリテールが41,967件、パワーリテールが26,129件と、順調に推移いたしました。

　これらの結果、売上高は31億24百万円（前年同期比9.6％増加）、セグメント利益は６億88百万円（前年同期比6.1％増加）となりました。

⑤ ライフケア事業

　ライフケア事業は、高齢者向け施設のサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、通所介護（デイサービス）事業、訪問介護事業、居宅介護支援事業、認知症対応型共同生活介護施設（グループホーム）及び小規模多機能型居宅介護事業の他、障がいのある児童向けに放課後等デイサービス事業を行い、各施設を主として保有し運営を行っております。また、都市部における単身高齢者が増加する一方で、賃貸物件への入居審査が厳しい現状に対し、高齢者が低価格で入居でき、かつ遠隔見守り・駆けつけサービス等の安心サポートが付加されているオリジナルサービス、「高齢者安心サポート付き賃貸住宅（寿らいふプラン、グッドデザイン賞受賞）」が好評を得ております。要介護度に応じた施設とサービスクオリティを継続して改善、充実させてきたことにより、各施設で高稼働率を維持しております。

　2021年６月にサ高住「寿らいふ　石神井台」の新規オープンに伴う一過性のコストがかかったものの、オープン後まもなく満室となり、サ高住全体での稼働率は98.5％となりました。グループホームの稼働率も99.3％と高水準で推移しています。

　これらの結果、売上高は17億43百万円（前年同期比4.2％増加）、セグメント利益は２億44百万円（前年同期比1.8％減少）となりました。

⑥ その他

　海外事業においては、インドネシア首都ジャカルタ中心部で「桜テラスシリーズ」のサービスアパートメントを開発から施工・運営まで一貫体制で展開しており、２棟目が実稼働を開始し、続く３棟目も竣工に向けて順調に開発を進めております。また、投資家との投資一任契約に基づく投資一任運用サービスを開始した他、インドネシアＲＥＩＴへの引き合い案件の整理及び組成準備を進めております。

　上海においては、主に日本人駐在員向けサービスとして不動産の賃貸仲介事業を行っております。

　これらの結果、売上高は１億92百万円（前年同期比25.8％増加）、セグメント利益は52百万円（前年同期比199.0％増加）となりました。

(2) 財政状態

（資産の部）

　当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べて108億50百万円増加し、990億10百万円となりました。この主な要因は、現金及び預金が50億98百万円、販売用不動産が40億40百万円及び不動産事業支出金が10億91百万円増加し、受取手形・完成工事未収入金が18億65百万円減少したことによるものであります。

（負債の部）

　当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べて70億96百万円増加し、536億90百万円となりました。この主な要因は、短期借入金が39億26百万円、不動産事業未払金が19億40百万円及び工事未払金が４億53百万円増加したことによるものであります。

（純資産の部）

　当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べて37億53百万円増加し、453億20百万円となりました。この主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が46億23百万円増加したことによるものであります。

(3) キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ53億38百万円増加し、402億69百万円となりました。

　なお、当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、63億８百万円の収入（前連結会計年度は121億６百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上額89億69百万円及び仕入債務の増加額23億78百万円といった増加要因が、たな卸資産の増加額51億33百万円といった減少要因を上回ったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、15億46百万円の支出（前連結会計年度は26億66百万円の支出）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出９億72百万円及び出資金の払込による支出３億90百万円が生じたことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、５億76百万円の収入（前連結会計年度は31億30百万円の支出）となりました。これは主に、長期借入れによる収入103億68百万円及び短期借入金の増加額26億83百万円といった増加要因が、長期借入金の返済による支出91億57百万円、配当金の支払額13億48百万円、自己株式の取得による支出12億99百万円及び社債の償還による支出５億78百万円といった減少要因を上回ったことによるものであります。

(4) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当連結会計年度の売上高、営業利益、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益の計画に対する達成状況は以下のとおりであり、その概要は「(1) 経営成績」に記載のとおりであります。

（単位：千円）

(5) 受注及び販売の実績

　当社グループは、不動産セールス事業、不動産サービス事業、ゼネコン事業、エネルギー事業、ライフケア事業及びその他の事業を行っておりますが、受注実績は不動産セールス事業及びゼネコン事業についてのみ記載しております。

　なお、セグメント間の内部売上高又は振替高の取引を含めた金額を記載しており、金額には消費税等は含まれておりません。

① 受注実績

② 販売実績

(注) 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は、10％未満のため記載を省略しております。

③ 受注残高

２.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであり、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、必要と思われる見積りは、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」の「会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、合理的な基準に基づき実施しております。

　なお、当社グループの連結財務諸表の作成において、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づいた合理的と考えられる要因を考慮した上で実施しておりますが、結果として、このような見積りと実績が異なる場合があります。

(2) 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　「１.経営成績等の状況の概要」に記載しております。

(3) 経営成績に重要な影響を与える要因について

　「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載しております。

(4) 経営戦略の現状と見通しについて

　「１.経営成績等の状況の概要」に記載しております。

　また、今後の見通しとしては、新型コロナウイルス感染拡大や原油高によるインフレの進行、米国長期金利上昇等、今後も市場環境として不透明な状況が続くことを想定しております。当不動産業界におきましては、政府の経済政策や日銀の金融政策等に伴う低金利を背景として、投資用不動産に対する底堅い需要が継続するものと予想されます。

　不動産セールス事業につきまして、長期的な将来への備えとして不動産投資は引き続き安定的な需要を見込んでおります。また、販売体制については、従来の個人向け（Ｂ２Ｃチャネル）に加え、Ｂ２Ｂチャネルも構築しており、2020年５月に設立したシノケンリート投資法人を日本初の東京23区限定の住居特化型リートとして東京証券取引所へ上場することを目指しております。不動産サービス事業は、世帯の単身化が今後も一層進むことが予想され、アパートメント、マンションともに高入居率を維持しており、安定収益源となるストックビジネスとして一層の拡大を図ってまいります。ゼネコン事業は、好調に推移しており、突発的な資材不足や資材価格の高騰に対してはサプライチェーンの再構築等、早期に対応しながら、利益の確保に注力してまいります。エネルギー事業は、原油価格の高騰等エネルギー動向を注視しつつも、安定的に販売を拡大してまいります。ライフケア事業は、当社グループが運営するサービス付き高齢者向け住宅が高い入居率で推移する等、当社グループのサービスに対しお客様から高いご支持を頂いております。また、すでに確保しておりましたインドネシアの大学等との提携に基づく介護の特定技能人材は、2022年３月に入国し各施設に配属されました。これにより、介護現場の慢性的な人材不足が徐々に解消され、より質の高いサービスを提供していけるものと考えております。その他、海外事業といたしましては、インドネシアにおいて、「桜テラスシリーズ」の２棟目が稼働を開始、３棟目も2022年４月に竣工予定で、自社で開発・保有する計３棟のサービスアパートメントからの賃貸収益の拡大を見込んでおります。今後、同国内で外資系初の認可を受けた現地の当社グループ会社が組成準備を進めるＲＥＩＴに、桜テラスを最適なタイミングで売却することも視野に、その売却益とアセットマネジメントフィーを獲得するシナリオも戦略オプションとして検討してまいります。

　当社グループが提唱するREaaSの分野においては、2022年５月に施行予定の宅地建物取引業法改正に対応し、電子契約プラットフォームにトラストサービスを組み込んだ「不動産のトラストＤＸ」を本格稼働させることとなり、業務の効率化のみならず顧客体験（ＵＸ）ベースの高付加価値商品及びサービスの開発を推進してまいります。

　当社グループは、ライフサポートカンパニーを構成する要素を面的・質的の両面で拡充していくため、積極的なＭ＆Ａやアライアンスを推進し、事業間の相乗効果（シナジー）が効率的かつ安定的に発揮される経営基盤を構築し、引き続き持続的な企業価値の向上に努めてまいります。

(5) 資本の財源及び資金の流動性についての分析

　キャッシュ・フローの分析については、「１.経営成績等の状況の概要」に記載しております。

　また、当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産セールス事業の土地仕入及び建築資金、ゼネコン事業の運転資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用する他、金融機関より借入金や社債によって調達しており、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保することを基本方針としております。

　なお、主要取引行等とは調達枠を設けた融資契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。

(6) 経営者の問題認識と今後の方針について

　当社グループは、これまで、会社員層を中心とした現役世代の将来不安の解消を目的に、資産づくりの手段として現行のアパートメント経営の提案、及び超高齢化社会に対応したサービスの提供等、お客様の生涯に寄り添う「ライフサポート」事業を構築してまいりました。

　不動産セールス事業においては、融資環境の影響を比較的受けやすいＢ２Ｃチャネルだけでなく、不動産ファンドやＲＥＩＴ等のＢ２Ｂチャネルを構築することでバランスのとれた最適なチャネルミックスを実現した事業体制を拡充してまいります。不動産サービス事業及びエネルギー事業においては、ウィズコロナ時代の新しい生活様式や消費活動に合わせたサービスへと継続的に改善し、安定収益源としての「ストックビジネス」として引き続きより強固にしてまいります。ゼネコン事業においては、資材不足や価格高騰の問題を早期に把握し、慎重にコストコントロールしながら安定した利益の確保に努めてまいります。ライフケア事業では、高齢者向けのサービスに加え、少年期・青年期のニーズのある方々を対象とした障がい者向けサービス等、ソーシャルインクルージョン（社会的包摂）に根差した事業を拡充してまいります。また、インドネシアの大学等との人材に関する提携により、安定的な労働力を確保するルートを確立し、施設の増設やサービスの拡充等、ライフケア事業全体を拡大してまいります。

　これら既存事業に加え、積極的なＭ＆Ａも視野に、不動産の証券化やトラストＤＸ等、新たなビジネスモデルやテクノロジーを積極的に活用し、新規サービス開発、海外展開、及びチャネルの多様化を進めることにより、顧客ベースを拡大させ、ライフサポートカンパニーとしての事業を面的・質的に拡充してまいります。

　また、当社グループは、国連の定める持続可能な経済目標（ＳＤＧs）に賛同しております。今後は、温室効果ガス(ＧＨＧ)増加による気候変動問題に対しても、経営の重点テーマと捉え、脱炭素社会の実現に向けた取り組みを推進してまいります。ＧＨＧ排出削減目標を2030年に50％削減（2020年比）、2050年に実質ゼロと設定し、主力商品であるカーボンニュートラルな特性をもつ木造建築の積極的な開発・普及や省エネ・再エネ化の促進、並びにカーボンオフセットの実施や植林計画の推進等、事業の成長と持続可能な社会構築を両立したサステナビリティ経営に取り組んでまいります。