不動産業 <8909> 株式会社シノケングループ 事業等のリスク

２【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した当社グループの事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる事項としては、主に次のようなものがあります。

　なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

[事業横断的なリスク]

(１) 新型コロナウイルス感染症等の影響について

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

新型コロナウイルス感染症の影響により、新型コロナウイルスワクチン接種等による感染防止策が進んでいるものの、依然として日本及び世界各地において経済活動の停滞や悪化が発生しております。現時点では、新型コロナウイルスの感染拡大が当社に与える影響は限定的なものであると認識しておりますが、新型コロナウイルス感染症が当社の想定を超える規模で拡大し、金融機関の稼働減に伴う販売活動の停滞や引渡時期の遅延、建築工事の遅延、原材料価格の高騰等、事態が深刻化する様相となった場合には、当社グループの事業に影響を及ぼすとともに経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループは、社内外への感染被害防止、お客様と従業員やその家族等の安全確保の観点から、感染防止策を重視した営業活動の実施、勤務形態の柔軟化、職場衛生管理の強化等、様々な予防・感染防止策を実施しております。

また、新型コロナウイルス感染症が、金融・建設・原材料・市場動向等に与える影響について、定期的に情報を入手するとともに、各事業会社において分析・対策を検討実施する要素を入れることにより、当社グループの事業に及ぼす影響を最小限にするための措置を取っております。

(２) 有利子負債への依存について

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

当社グループにおけるアパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業においては、土地仕入及び建設から顧客に販売して資金を回収するまでの必要資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しております。アパートメント販売は、資金回収までの期間が１年未満であるものが大半であり、必要資金を短期借入金によっております。マンション販売は、資金回収までに長期を要することから、必要資金を長期借入金によっております。

また、ゼネコン事業においては、建物の建築等の請負に関する契約段階から資金を回収するまでの必要資金を主に金融機関からの借入金によって調達している他、その他のセグメントにおいても、新規投資等を実施する際の必要資金を主に金融機関からの借入金によって調達しています。

これらの資金需要により、金利動向、金融機関の融資情勢等によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

健全な財務体質の構築・維持に努め、金利動向や金融機関の融資姿勢を注視するとともに、取引金融機関の開拓・拡大や親密なコミュニケーションを通じて関係強化を図り、資金調達の円滑化と多様化に努めております。

(３) 社有不動産の評価について

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

当社グループが所有する不動産は、賃貸用のオフィスビル、サービス付き高齢者向け住宅及び賃貸住宅等があり、原則として継続的に所有し自社使用及び賃貸事業用に供しております。

　これらの社有不動産は、現時点ではいずれも高稼働率の状況であり、今後も同様の稼働状況が継続すると見込んでおります。一方で、発生可能性は低いものの、今後の状況の変化により減損損失を計上することとなった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

保有する有形固定資産で実施する事業の収支状況、稼働状況及び入居希望等の反響状況を定期的に確認することで、減損の兆候を適時に把握することとしております。また、収支状況等から、現在及び将来時点での収益性の低下がみられる場合には、収益改善のための個別の対策を計画・実施しております。

(４) 代表者への依存について(特に重要なリスク)

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社の代表取締役社長である篠原英明は、当社グループの事業運営にあたり、豊富な経験、深い業務知識、鋭い先見性及びリーダーシップに基づいて経営方針、経営戦略、事業計画等、事業の推進に重要な役割を果たしております。

　当社グループは同氏に対する依存度が高いため、同氏が何らかの理由によって当社の経営に関与しなくなった場合、当社グループの経営成績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

　当社グループは、役員及び幹部社員の情報共有や権限委譲、業務分掌等に取り組むとともに、各事業分野の育成強化にも努めることにより、代表取締役社長に過度に依存することがないような経営体制の強化を進めることで、リスクの軽減を図っております。また、代表取締役社長の後継者計画につきましても、今後、適切な時期に作成したいと考えております。

(５) 人材の確保・育成について(特に重要なリスク)

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループは、アパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業を核として、これに関連し、かつシナジー効果が得られる分野に多面的な事業展開をしております。これらの事業を推進するに当たり、有能な人材の確保・育成が重要課題と認識しており、当社グループが求める人材を十分に確保できない場合、事業目標の達成が困難になることや、お客様への必要なサービスの提供が困難になることがあり、結果として、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

　当社グループは、日本において、新卒採用や経験者の通年採用を積極的に展開し、中長期的なビジネスを担う優秀な人材を幅広いルートを駆使して積極的に獲得していくとともに、研修等の社内教育を通じて個々の能力向上を図り人的財産の拡充に努める方針であります。さらに、当社グループが海外事業を展開する強みを活かし、拠点を持つ海外において、特定技能人材を確保するルートを開拓しており、人材不足の課題を有するゼネコン事業やライフケア事業における人材確保の体制を整備しております。

(６) 訴訟等の可能性について

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

当社グループは、賃貸住宅等の建物の供給に際し、建築物の品質に万全を期すよう努めており、建築基準法その他関連法規制やマニュアルに沿って注意を払い施工を行うとともに、指定確認検査機関及び住宅瑕疵担保責任保険法人による検査を受検し、顧客へ引渡しております。また、建物の管理においても、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律その他関連法規制やマニュアルに沿って適切に管理をしております。

しかし、瑕疵の発生、管理に関するオーナー様のクレーム、入居者様の入退去時のトラブル等が発生した場合、訴訟に至ることもあります。訴訟の結果によりましては、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループでは、訴訟情報の前兆を把握するための当社グループ内での報告・相談体制を構築しております。具体的には、当社法務室所属の弁護士が中心となり当社グループ各社と密に情報交換を行う等により、訴訟情報の前兆を早期に把握し、訴訟事案への発展を未然に防止することに主眼を置きつつ適切に対処いたします。

また、当社グループでは、土地の選定・仕入、建築設計の段階から一貫して事業に携わることで、各工程で発生し得るリスクに対して早期に対応できる品質管理体制の構築を行い、供給物件の品質に万全を期しておりますが、販売した物件に意図せざる瑕疵が生じた場合に備えるため、住宅瑕疵担保責任保険及び地盤保証制度に加入しております。住宅瑕疵担保責任保険は、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵に起因して耐力或いは防水性能が不十分である場合、また、地盤保証制度は、地盤調査や補強工事の不備に起因する建物の不具合が生じた場合、それぞれ保険金が支払われます。

　さらに、関連法規制やマニュアルの遵守状況等について、内部監査等において適時にモニタリングを行うことにより、訴訟リスクの低減に努めております。

(７) 法的規制等について

　　① 関連法規について(特に重要なリスク)

[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループが営む各分野の業務に関して様々な法律の規制があります。

　アパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業、不動産サービス事業及びゼネコン事業に関しては「宅地建物取引業法」、「建設業法」、「建築基準法」、「国土計画利用法」及び「都市計画法」等の法的規制があります。その他、不動産サービス事業に関しては「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」、「借地借家法」、「不動産の公的競争規約」、「東京都における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」、「金融商品取引法」、「投資信託及び投資法人に関する法律」、「貸金業法」及び「保険業法」、ライフケア事業に関しては「高齢者の居住の安全確保に関する法律」、「食品衛生法」、エネルギー事業に関しては「液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律」、「電気事業法」等の規制があります。

　万一、同法に抵触するような事態が生じた場合や、今後のこれらの法律或いは政令の改正の如何によっては、当社グループの経営成績及び社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループでは、社員教育の徹底、コンプライアンス体制の整備を行うことで、関連法規制の遵守に努めるとともに、当該法規制への遵守状況等について、内部監査等において適時にモニタリングを行っております。

　また、各種法規制の動向について、業界団体や専門家、関係取引先等からの情報を収集・分析し、適宜、法務室所属の弁護士のアドバイスを受けながら対応の検討を行っております。検討の結果、当社グループの経営成績に重大な影響を及ぼすことが予想されるものについては、当社及び当該事業会社の取締役を中心に対応の検討を行うことにより、リスクの軽減に努めております。

　　② 消費者契約法について(特に重要なリスク)

[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループの各種事業における主な顧客は一般消費者であり、顧客との間に次に掲げるものをはじめ様々な契約を取り交わしておりますが、一般消費者との間で締結するこれらの契約には、「消費者契約法」が適用されます。

　具体的には、不動産セールス事業のうち、アパートメント販売における「不動産土地売買契約」、「工事請負契約」、マンション販売における「土地付区分所有建物売買契約」、不動産サービス事業の賃貸管理における「賃貸管理業務委託契約」、「特定賃貸借契約」及び「建物賃貸借契約」等、家賃等の債務保証における「保証委託契約」、少額短期保険業における「保険契約」、エネルギー事業のＬＰＧリテール（ＬＰガスの小売）における「液化石油ガス販売契約」、パワーリテール（電力の小売）における「電力小売供給契約」、ライフケア事業における「利用契約」、「生活支援サービス契約」を、一般消費者との間で契約する場合に、消費者契約法が適用されます。

　万一、同法に抵触するような事態が生じた場合や、今後のこれらの法律或いは政令の改正の如何によっては、当社グループの経営成績及び社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループでは、社員教育の徹底、コンプライアンス体制の整備を行うとともに、顧客との契約に際しては、提案書や契約書、その他の説明資料により契約の内容を説明し、十分にご理解・ご納得頂いたうえで取引頂く等、消費者契約法の遵守に努めており、消費者契約法への遵守状況等について、内部監査等において適時にモニタリングを行っております。

　また、消費者契約法の動向について、業界団体や専門家、関係取引先等からの情報を収集・分析し、適宜、法務室所属の弁護士のアドバイスを受けながら対応の検討を行っております。検討の結果、当社グループの経営成績に重大な影響を及ぼすことが予想されるものについては、当社及び当該事業会社の取締役を中心に対応の検討を行うことにより、リスクの軽減に努めております。

(８) 個人情報漏洩の可能性について(特に重要なリスク)

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループは、顧客及び入居者様等に関する個人情報、顧客のマイナンバー情報を保有しております。

　個人情報やマイナンバーの漏洩或いは不正使用の事態が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償等により、当社グループの事業運営及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

個人情報やマイナンバー情報については、個人データ閲覧期限の設定、ＩＤ登録、外部侵入防止のシステム採用、内部監査による電子メール送受信の確認等により情報流出の防止を図っております。また、「個人情報の保護に関する法律」に即した「個人情報保護規程」、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」に即した「特定個人情報取扱規程」その他の社内規程を整備する他、社内研修において情報管理の知識及び意識の徹底を図ることにより、個人情報漏洩リスクの軽減に努めております。

[事業特有のリスク]

(９) 不動産セールス事業について

　　① 経済状況等の変動について(特に重要なリスク)

[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

当社グループは、主に会社員層を対象とした個人投資家、不動産ファンド及びＲＥＩＴ向けにアパートメント・マンションの企画、販売及び賃貸住宅経営の提供をしております。

　不動産セールス事業においては、景気動向、金利動向、地価物価の変動、住宅税制その他の税制改正等の経済市況の影響及び金融機関の個人向け融資の情勢等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　特に、賃貸住宅経営には、一般的に、経年劣化或いは近隣賃貸住宅との競合による入居率低下や家賃相場の下落による賃料収入の減少や金融情勢の変化による金利負担増加等収支悪化のリスクが内在しております。当社グループ顧客の賃貸住宅においても、築年数の経過につれてこれらのリスクが顕在化する可能性があります。

　また、天災地変等発生時には、顧客に引渡す前の販売用不動産及び施工中建物等の修復に多額の費用が発生する可能性があります。これらのリスクは、賃貸住宅経営や不動産投資に対する障壁となる可能性があり、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループは、これらのリスクを軽減するために、投資段階における事業計画及び資金計画の立案、土地の選定・仕入、設計及び施工、引渡し後の入居者募集、家賃等の債務保証、メンテナンスに至るまで一貫したサービスを提供することにより、高い入居率の維持を図って顧客の長期的かつ安定的な賃貸住宅経営を全面的にサポートしております。また、不動産ファンド及び私募ＲＥＩＴの組成により、金融機関の個人向け融資の情勢に左右されない販売チャネルを構築しております。

また、当社グループにて施工する建物は「住宅瑕疵担保責任保険」及び「地盤保証」の対象としており、当該制度を実現するため、工事期間中に設計施工部門による自主検査のみならず第三者機関の検査を含めて複数回の検査を行っております。その他、災害対応時のマニュアルを当社グループ内で周知することにより、災害発生時のコストを最小限にする体制を整備しております。

　　② 販売用土地仕入について

[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループの不動産セールス事業におけるアパートメント販売の大半の顧客は土地を所有しておりません。従って、当社グループは土地を仕入れた上で顧客に提案・販売をしておりますが、今後の当社グループの業容拡大に伴い、良質な物件を獲得することが困難になった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループは、高い入居率が見込める好立地の土地を厳選して仕入れ、顧客に提案・販売するために、広範な土地情報収集力・資金調達力・迅速な意思決定等を発揮できる体制を構築しております。

また、従来の個人向け一般販売とは別の目線での土地仕入及び物件販売が可能なＲＥＩＴ向け販売にも注力することで仕入対象物件の分散化を図り、土地仕入のリスクを分散できる対応を講じております。

　③ 土壌汚染対策について

[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループが販売する物件は住宅地域に存しております。このため、工場廃棄物等による土壌汚染の可能性は極めて低いと考えております。しかし、今後の業容拡大に伴い宅地化された工場跡地或いはその隣接地に土地を取得する場合、当該土地が予見できない汚染を受けている可能性があります。また、既販売の賃貸住宅の土壌が一切汚染されていないということを将来にわたって断言することはできません。従って、販売済みの土地において予期せざる土壌汚染問題が生じた場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループが販売する物件は、土地の選定・仕入を当社グループで直接実施しております。仕入段階においては、土壌汚染や建築条件の調査や地盤調査を実施し、地盤が悪い場合等で物件の開発・販売に影響を及ぼすことが想定されるには、当該土地の取得中止、土壌汚染除去及び地盤改良等、状況に応じて適切な対応を行うことにより、リスクの低減に努めております。

　④ 競合について

[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループの主力事業はアパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業であります。主として対象とする顧客は、土地をお持ちでないサラリーマン、公務員層の個人であり、将来の資産形成・資産運用の一手段としての賃貸住宅経営を提案するもので当業界における独自の営業方針をもって成長してまいりました。これに対し、業界の主流派、土地所有者に対して資産の有効活用或いは相続税対策として提案するものであり、当社グループとしては比較的競合が少ない状況で推移してまいりました。

　今後は、業界の有力企業が土地非保有者向け賃貸住宅販売市場にも目を向け参入してくる可能性が考えられる他、当社グループのビジネスモデルを模倣した競合企業が増加する可能性があります。今後、このような傾向が顕著となった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

当社グループは、創業以来30年にわたって蓄積した経験と知見で、他社では開発が困難な形状の土地においても収益物件を開発できる設計力と施工技術、そして長期的に高い入居率を維持する管理力、リーシング力による差別化を図ってまいります。

(10) 不動産サービス事業について

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループは、顧客の賃貸住宅経営において家賃の滞納が生じた場合に、滞納家賃を立替える家賃等の債務保証業務を行っております。今後、保証件数が増加するにつれて滞納件数が増加し、これまでどおり迅速かつ効率的な滞納金回収ができない場合、当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。

　また、当社グループは、賃貸住宅入居者様向けに少額短期保険商品の開発・提供を行っております。少額短期保険事業では、台風や地震等の自然災害による損害がときに多額になることから、予想を超える巨大な自然災害の発生による多額の保険金の支払いが生じた場合、又は、再保険市場の変化により十分な再保険手配ができなかった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

債務保証業務については、想定を超える滞納件数の増加による立替債権が発生することのないよう、入居時の審査等により適切な与信を実施することに加え、セカンド保証会社の活用等、滞納家賃発生のリスク軽減のための対策を講じております。また、発生した立替債権については、滞納案件の状況に応じた適切かつ早期の督促により債権の正常化を図り、債権額の圧縮を進めております。

少額短期保険事業については、再保険を利用したリスクの分散や保険業法の定めにより異常危険準備金等の積み立てを行うことにより、これらの損害に対する保険金の支払いに備える運用を行っております。また、出再先の再保険会社の分散等によるリスク回避等も併せて実施し、リスクの防止、回避、軽減に努めております。

(11) ゼネコン事業について(特に重要なリスク)

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループは、首都圏を中心にマンション・オフィスビル・公共施設等の建築請負工事を行っております。

　請負工事は、１件当りの取引金額が大きいことから、取引先が業績悪化等により信用不安に陥った場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、需給バランスの変化による採算性の悪化、為替等の影響による輸入材の高騰や建築資材の調達困難等、建築業従事者の高齢化や減少による労務費高騰や人材確保困難等により、工期の遅延や収支の悪化から当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

さらに、建築工事では安全に対し十分に配慮しておりますが、重大事故や自然災害等が発生する可能性があり、その対応に多額の費用が発生した場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

取引先の業績悪化等による信用不安に対しては、経済情勢の変化や信用不安の兆候を早期に把握できるよう情報収集を行い、取引先に対する与信審査を徹底するとともに、当社グループの債権保全が可能な契約の締結に努めています。

　また、需給バランスの変化による採算性の悪化のリスクに対応するため、粗利検証による受注案件の選別を行っている他、人材不足解消のための技能実習生・特定技能人材の受け入れ等を実施し、工期の遅延や収支の悪化の防止に努めております。

　さらに、安全に十分に配慮した工事を実施するとともに、自然災害等の不可抗力発生に対しては、契約締結段階において契約先とリスクの範囲について協議を行い契約書等に明文化することによって、想定外の費用が発生することを防止するよう努めております。

(12) ライフケア事業について

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループは、2011年に制度化された「サービス付き高齢者向け住宅」、通所介護（デイサービス）施設、グループホーム施設及び小規模多機能型居住介護施設を主として保有し、それらの運営を行う他、訪問介護サービス、居宅介護支援及び障がい者向けサービス等を提供しております。

　ライフケア事業は、介護保険法等の関係法令を遵守し運営及び展開を進めることとなりますが、今後の法令及び制度の変更により何らかの規制強化等が生じた場合には、サービス内容の変更や設備の追加等の各種対応が必要となり、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

　それらに加え、当該事業は、利用者が高齢者等であることから、生命に関わる重大な問題（事故、食中毒、集団感染等）が生じる可能性があります。これらの問題により訴訟が提起された場合、又は風評被害が生じた場合は、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

　ライフケア事業では、事業を提供する子会社各社において、各施設における法令遵守を含めた運営体制を常時指導・監督する体制を構築・運用することにより、関係法令等の規制に適時に対応した適切な事業運営に務めております。

　また、各施設において、事故の発生防止や感染症の感染・拡大の防止、お客様の状態急変等の緊急時対策について積極的に取り組んでおります。緊急時においては、ライフケア事業を提供する子会社全社で情報共有を行い、早期に状況把握・指示を行うことができる体制を整備しております。

(13) 海外事業について

　[リスクの内容、顕在化する可能性の程度や時期及び顕在化した際の影響]

　当社グループは、中国、シンガポール、インドネシアに、海外進出しております。

　海外事業におきましては、為替相場の変動リスクの他、上記国々における景気後退・政治的問題、それらの国や近隣地域での戦争、テロ、宗教上の対立、ストライキ等により、当社グループの経営成績・財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

[リスクへの対応策]

定期的に事業の状況をモニタリングし、国際情勢、海外経済情勢の変化等によるリスクを踏まえたうえで事業戦略の見直しを定期的に実施するとともに、現地拠点からの情報共有により、これら情勢の変化に適切に対応しております。また、海外における個別のカントリーリスクに関する情報収集と当社グループ内での共有、周知に努めております。