不動産業 <3528> 株式会社ミライノベート 業績

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の再拡大による経済活動の停滞が続き、依然として厳しい状況が続いております。また原油や原材料費の高騰に伴う物価の上昇や、2022年２月に勃発したロシアのウクライナ侵攻の影響も重なり、国内のみならず世界経済に大きな影響を及ぼし始めております。今後の先行きについて、当初はワクチン接種の加速等により新型コロナウイルスへの感染者数が減少し、各種経済対策の効果もあって国内経済は持ち直しの動きが続くと予想されました。しかしながら、新型コロナウイルスの新たな変異株による感染症の再拡大、ガソリンや食料品などの生活必需品の価格高騰のほか、ロシアへの経済制裁に伴う取引の停止やロシア国内経済の衰退、円安による輸入品価格の高騰など、予断を許さない状況が続き、不測の事態にも十分注意する必要が出てまいりました。

　そのような中、当社におきましては2021年７月に株式会社プロスペクトから「株式会社ミライノベート」に商号変更、併せて本店所在地を渋谷区千駄ヶ谷から品川区西五反田へ移転し、新たなスタートを切りました。新しい商号に込めた想いは、“たゆまぬ未来志向の心構えで、常に革新的なサービスをお客さまにご提供していく”という信念であります。1937年の創立以来、時代の潮流を読み解きながら環境変化を先取りし、事業の拡大・強化を遂げてまいりましたが、これを機に商号に集約される価値観を共有し、さらなる事業形態の多様化による収益の安定確保を目指すと共に、イノベーションを継続的に創出し、革新的なソリューションをお届けしてまいります。また、「ＷＥ　ＭＡＫＥ　ＣＨＡＮＧＥＳ」をグループスローガンとし、グループ全社あげて社会的な責任を果たしながら新たな価値を創造し続ける健全な企業風土・文化を築き、ステークホルダーの皆さまや社会からの期待に応え続けてまいります。
　また当連結会計年度から、前連結会計年度まで当社にて行っていた新築マンションの開発・販売に関する業務を株式会社グローベルスへ、太陽光発電所の開発・発電管理に関する業務を株式会社日本エネライズへそれぞれ移管し、当社は各事業子会社の管理を主業務とするグループ組織の再編を行いました。

　まず不動産事業について、株式会社グローベルスにおきましてはマンションやアパート、戸建住宅の開発・販売のほか、商業用施設の設計・施工、不動産賃貸、不動産投資型クラウドファンディング「大家どっとこむ」の運営など、総合不動産企業として幅広いサービスの提供を開始いたしました。また、株式会社ササキハウスにおきましては高気密・高断熱の注文住宅の建築請負やリフォーム工事のほか、宅地販売など引続き地元山形県のお客様の需要に合わせたサービスを提供しております。

　続いて再生可能エネルギー事業ですが、太陽光発電につきましては株式会社日本エネライズの管理のもと、2021年７月から運転を開始した岡山英田光太陽光発電所をはじめ、全国９ヵ所（当連結会計年度中の売却済みプロジェクトを含む。）の発電所で安定した発電が続き、電力会社への電力の販売を行っております。また、2021年６月には成田神崎プロジェクトの売却に伴い開発利益を獲得し、当社キャッシュ・フローに大幅に寄与することとなりました。バイオマス発電関連につきましては、木質ペレットの製造工場も順調に稼働しており、当連結会計年度より、フランスＥＮＧＩＥグループへの長期供給契約に基づく出荷が始まっております。しかしながら、上述のとおりロシアに対する経済制裁が講じられるなど、本事業への直接的な影響のみならず、間接的な影響が生じる可能性もあり、本事業の先行きは不透明な状況となっております。当社グループといたしましては、日本・ロシア国内のみならず、世界全体の政治情勢を注視し、今後の情勢変化に柔軟に対応してまいります。

　一方、投資事業につきましては、前連結会計年度中に株式会社オータスが取得した有価証券の時価が大幅に下落したため、当連結会計年度末において評価差額（差損）を売上高に計上することとなりました。なお、新たな試みとして2021年９月に、不動産投資型クラウドファンディング専用のポータルサイト「ＣＲＡＭＯ」を開設するなど、収益機会の増加を図りました。なお、2022年４月から「ＣＲＡＭＯ」は株式会社グローベルスが運営しております。

　上記事業活動のほか、為替差益等を営業外収益に計上し、持分法による投資損失等を営業外費用に計上するとともに、当社が保有していた投資有価証券の売却益、成田神崎プロジェクトの売却に伴う関係会社出資金売却益、及び新株予約権の放棄による新株予約権戻入益等を特別利益に計上し、太陽光発電所の売買に伴う前渡金評価損を特別損失に計上しました。

　以上の結果、当連結会計年度における売上高は72億43百万円（前連結会計年度は105億10百万円）、営業利益は11百万円（前連結会計年度は３億95百万円の営業損失）、経常利益は１億６百万円（前連結会計年度は５億86百万円の経常損失）、親会社株主に帰属する当期純利益は14億15百万円（前連結会計年度は55百万円）となりました。

　なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、当連結会計年度の売上高は79百万円増加し、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益はそれぞれ41百万円増加しております。詳細については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１)連結財務諸表　注記事項　（会計方針の変更）」をご参照ください。

　また、当社グループでは、マンション分譲等の国内での不動産事業の他、再生可能エネルギー事業及び海外における不動産関連事業への取組みも主要な事業ポートフォリオとしておりますが、これら事業への取組形態から、その収益は売上高ではなく営業外収益又は特別利益として計上されるものがあります。
 

　セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

不動産事業

（マンション分譲）

　首都圏を主な事業エリアとして、自社ブランド「グローベルマンション」の開発・分譲を行っております。

　当連結会計年度においては、「グローベル横濱大通り公園南」（全28戸）を竣工いたしました。（前連結会計年度は３棟、96戸の竣工）。

　販売状況につきましては、当連結会計年度において66戸、26億11百万円の新規契約（前連結会計年度は99戸、36億85百万円）を行うとともに、前期契約分を含め64戸を引渡し、売上高は25億47百万円を計上しております（前連結会計年度は100戸、37億30百万円）。

（注文住宅）

　山形県を主な事業エリアとして、注文住宅の建築請負やリフォーム工事等を行っております。

　販売状況につきましては、当連結会計年度において59棟、15億48百万円の新規契約（前連結会計年度は59棟、15億78百万円）を行うとともに、前期契約分を含め60棟を引渡しました。収益認識会計基準等の適用による売上高増加を含めて、売上高は16億12百万円を計上しております（前連結会計年度は54棟、15億38百万円）。

（戸建分譲）

　首都圏及び近畿圏を主な事業エリアとして、戸建分譲住宅の企画・販売等を行っております。

　販売状況につきましては、当連結会計年度において４棟、２億68百万円の新規契約（前連結会計年度は13棟、14億86百万円）を行うとともに、５棟を引渡し、売上高は３億21百万円を計上しております（前連結会計年度は18棟、８億64百万円）。（売上高には戸建分譲に附帯する手数料収入等を含む。）

（商業用施設建築）

　飲食店やアミューズメント施設等を中心とした、商業用施設の設計・施工を行っております。

　販売状況につきましては、当連結会計年度において契約実績はなし（前連結会計年度は７件、１億56百万円）、売上高は44百万円を計上しております（前連結会計年度は３億76百万円）。

（その他）

　建物の一棟販売やマンション・戸建用地等の宅地の販売、自社所有不動産の賃貸等を行っております。

　販売状況につきましては、当連結会計年度において28億８百万円の売上高を計上しております（前連結会計年度は22億48百万円）。

　以上により、不動産事業合計の売上高は73億33百万円、セグメント利益は10億56百万円を計上しております（前連結会計年度は87億58百万円の売上高、３億13百万円のセグメント損失）。
 

再生可能エネルギー事業

（太陽光発電）

　日本国内において、太陽光発電による電気の販売及び発電所の開発を行っております。

　当連結会計年度においては、９ヵ所（合計パネル出力45.45ＭＷ）の発電所が稼働しております。

　なお、成田神崎プロジェクト（パネル出力19.30ＭＷ）については、2021年６月に売却しております。

（バイオマス発電）

　ロシアにおける木質ペレットの製造等、バイオマス発電関連事業を行っております。

　当連結会計年度においては、６万３千トンの製造をし、５万７千トンを販売しております。

　以上により、再生可能エネルギー事業合計の売上高は７億57百万円、セグメント利益は３億11百万円を計上しております（前連結会計年度は13億67百万円の売上高、４億41百万円のセグメント利益）。
 

投資事業

　主に日本の上場株式を対象とした有価証券等の売買取引を行っております。

　当連結会計年度においては、△８億47百万円の売上高、セグメント損失は８億47百万円を計上しております（前連結会計年度は３億84百万円の売上高、１億97百万円のセグメント利益）。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、70億92百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動による資金は、23億67百万円の減少となりました（前連結会計年度は18億71百万円の増加）。これは、税金等調整前当期純利益を計上したものの、不動産事業においてマンション用地等の新規仕入れを行ったこと、投資事業において営業投資有価証券を新たに取得したこと等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動による資金は、４億12百万円の増加となりました（前連結会計年度は65億75百万円の増加）。これは、連結子会社に係る出資持分の譲渡等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動による資金は、３億83百万円の減少となりました（前連結会計年度は40億86百万円の減少）。これは、不動産事業及び再生可能エネルギー事業（太陽光発電）におけるプロジェクト資金等に係る借入金の返済等によるものであります。
 

③契約及び販売の実績

　契約及び販売の実績については、「経営成績等の状況の概要」におけるセグメント業績に関連付けて示しております。

最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績は次のとおりであります。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。

①経営成績等

１）財政状態

（資産合計）

　当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ60億16百万円減少して290億13百万円となりました。これは、国内上場株式の新規取得により有価証券及び投資有価証券が増加したものの、稼働中の太陽光発電所を売却したことに伴い、発電所設備等の有形固定資産が減少したこと等によるものであります。

（負債合計）

　当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べ72億97百万円減少して91億91百万円となりました。これは、借入金の返済や社債の償還等によるものであります。

（純資産合計）

　当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ12億80百万円増加して198億21百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等によるものであります。

２）経営成績

（売上高）

　当連結会計年度の売上高は、不動産事業において73億33百万円、再生可能エネルギー事業において７億57百万円、投資事業においては８億47百万円の損失、全体では72億43百万円を計上いたしました（前連結会計年度は105億10百万円の売上高）。

（営業損益）

　当連結会計年度の営業損益は、不動産事業において10億56百万円の営業利益、再生可能エネルギー事業において３億11百万円の営業利益、投資事業において８億47百万円の営業損失、全体では11百万円の営業利益となりました（前連結会計年度は３億95百万円の営業損失）。

（経常損益）

　当連結会計年度の経常損益は、営業外収益における、貸付金等に係る受取利息や株式の受取配当金２億39百万円、匿名組合投資利益１億26百万円及び為替差益57百万円の計上等、営業外費用における、金融機関からの借入金に係る支払利息１億79百万円及び持分法による投資損失１億23百万円の計上等により、１億６百万円の経常利益となりました（前連結会計年度は５億86百万円の経常損失）。

（親会社株主に帰属する当期純損益）

　当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純損益は、特別利益における、保有株式の売却に伴う投資有価証券売却益８億57百万円の計上等、特別損失における、前渡金評価損70百万円の計上等により、14億15百万円の親会社株主に帰属する当期純利益となりました（前連結会計年度は55百万円の親会社株主に帰属する当期純利益）。

３）キャッシュ・フローの状況の分析

　キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

４）重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当社グループは、当連結会計年度から事業内容に合わせグループ組織の再編を行いました。これにより不動産事業においては、株式会社グローベルスにてマンション分譲を筆頭に戸建分譲、マンションやアパートの１棟販売、不動産賃貸等を総合的に展開し、株式会社ササキハウスにて注文住宅の建築請負、リフォーム工事等を展開しております。再生可能エネルギー事業においては、株式会社日本エネライズにて太陽光発電及びバイオマス発電関連等を展開しております。また投資事業においては、株式会社オータスにて国内有価証券の保有・売買等を展開しております。

　まず不動産事業につきましては、上質な住まいと暮らしの場を提供するという社会的意義の大きい事業であるとともに、当社グループ売上高の大半を占めており、経済環境によっては十分な利潤を得ることのできる事業であると考えております。しかしながら、マンション開発は土地などの原価を計上したまま開発に２年内外の期間を要することから、資産減少リスクを負うビジネスモデルでもあります。また、昨今の市場環境においては原価となる土地及び建物関連コストが高騰しているほか、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響など、相応の市場リスクが潜在しております。従いまして、引続き当面の間は採算確保に注視しつつ慎重に対応していく方針に加え、分譲ではなく一棟販売による売上比率の増加を推進してまいります。また、開発期間を短縮するため戸建やアパートなどの木造建築物の物件や、開発せずにマンションや戸建用地等を素地のまま売却する物件数の増加も合わせて推進してまいります。注文住宅では小規模マーケット及び地元特有の建築事情がある中での競合他社との受注競争となりますので、自社の強みである高気密・高仕様のプランニングとアフターサービスなどの付加価値で差別化を図るとともに、新たな展示場の開設や既設の展示場の建替えを推進し、売上拡大を図ってまいります。

　次に、再生可能エネルギー事業における太陽光発電につきましては、当連結会計年度中において全国９ヵ所（当連結会計年度中の売却済みプロジェクトを含む。）の発電所で安定した発電が続いた結果、キャッシュ・フローに大幅に寄与しました。太陽光発電業界は、ＦＩＴ価格の低下、各自治体による開発規制の強化や住民運動等により、大規模案件の新規開発が難しくなってきておりますので、セカンダリー案件を中心に新規取得を進めてまいります。また、将来キャッシュ・フローを見据え、既存発電所の売却等、事業全体のポートフォリオについて適宜検討してまいります。なお、既存発電所においては訪問による設備点検や敷地管理など現場管理を徹底し、想定した発電量がショートしないよう注意してまいります。

　再生可能エネルギー事業におけるバイオマス発電関連につきましては、2022年２月に始まったロシアのウクライナへの侵攻をめぐる現下の国際情勢、また当社グループの事業ポートフォリオの再構築等を総合的に勘案した結果、2022年6月、RFP WPへの貸付債権を譲渡いたしました。ロシアにおける木質ペレット製造事業につきましては、国際情勢の影響等を勘案し、今後の事業方針について慎重に検討するとともに、事業パートナー等との協議も行い適切に対応してまいります。従いまして、株式会社日本エネライズでは太陽光・バイオマスに続く新たな再生可能エネルギー分野の開拓を積極的に進めてまいります。

　投資事業につきましては、当社グループの新たな収益柱として前連結会計年度より参入しましたが、当連結会計年度においては、保有している有価証券の時価下落による評価差額（差損）を売上高に計上いたしました。今後も国内の有価証券の動向に注力し、グループ利益への貢献を模索してまいりますが、企業業績のみならず、新型コロナウイルス感染症の影響や国内外の政治・経済動向によって大きく変動する銘柄もあるので、取得・売却に当たっては十分に吟味してまいります。

③資本の財源及び資金の流動性

　当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産事業における土地・建物の仕入れ資金、建築工事資金及び再生可能エネルギー事業における太陽光発電所の敷地及び設備取得資金などがあります。これらの資金はＬＴＶ（総資産有利子負債比率）に幅がありますが、大部分を金融機関からの借り入れにより調達しております。

　当社グループの連結純資産は2022年３月期には、前連結会計年度比で12億80百万円増加し198億21百万円に、また自己資本比率は前連結会計年度比51.3％から66.6％と大幅に改善いたしました。自己資本の投資については資本効率を求めつつも、投資先及び事業内容の決議には知見のある専門家の意見も踏まえ、より一層投資判断を吟味してまいります。

　このように、当社グループの自己資本を適時適切に投資することによりリターンの最大化を目指し、資本効率を追求することが当社の責務であると考えております。

　以上のとおり、借入による調達と自己資金により事業を遂行してまいりますが、借入につきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変わるリスクがあります。そのため株式会社グローベルスにおいては、クラウドファンディングなど新たな資金調達方法を確立し、実行しております。なお、エクイティ調達は引き続き最も重要な経営課題と捉えており、当社グループは更なる自己資本の充実に努めつつ、有益な運用を進めることが資本政策の要諦と考えております。

④経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループは、資本効率の向上及び有効利用が大きな使命であると考えて、「株主資本利益率（ＲＯＥ）」と「総資産経常利益率（ＲＯＡ）」を重要な指標として位置付けております。当連結会計年度における「株主資本利益率（ＲＯＥ）」は7.59％（前連結会計年度は0.34％）と目標数値を達成しました。同様に、「総資産経常利益率（ＲＯＡ）」は0.33％（前連結会計年度は△1.81％）とプラス転換する結果となりました。引続き最終利益及び本業の儲けである営業利益の増加を最優先課題として、各事業における収益力の向上、不採算事業及びセグメントの見直し、適切なコストコントールを実施し、資本効率の向上につなげてまいります。なお当社では、太陽光発電についてはＳＰＣを活用した開発スタイルを取っており、発電所の売却による開発利益については会計処理上特別利益として計上することになります。こうした要因から今後もＲＯＥとＲＯＡの間にギャップが生じる可能性は大いにありますが、トータルで考えてこれら両指標の改善に取り組んでまいります。