不動産業 <3528> 株式会社ミライノベート 事業等のリスク

２【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①不動産事業リスク

(ア）住宅市場の変動

　マンション分譲及び戸建分譲を中心とする当社グループの不動産事業は、地価動向や建築コスト動向及び競合他社の供給動向・価格動向等の影響を受けやすく、また、景気停滞やそれに伴う企業収益及び個人消費の悪化、金利上昇、不動産関連税制の変更など経済情勢の変化があった場合には、住宅購入顧客の購買意欲の減退や商品・保有資産の価値が減少する可能性があり、これらは当社グループの業績に影響を与える可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症の拡大等による外出自粛状況が続くと、販売活動にも影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、マンションにおいては個別分譲ではなく一棟販売による売上比率を高め、外部要因に左右されない事業収益構造を確立してまいります。

(イ）リーシングの変動

　当社グループで保有している不動産のリーシングにおいて、賃貸先の業績状況等によって賃貸収入の貸倒リスクが発生するほか、在宅ワークの普及に伴い、首都圏において事務所等の退去が続くなどして賃貸収入が減少するなど、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、リーシング時において、賃貸先の財務状況や勤務先など必要な調査及びヒアリング等を適宜行い、リスク回避に努めるほか、自己所有物件のラインナップを事務所や住宅に限定せず、店舗その他の用途の不動産の取得・運用を検討してまいります。

（ウ）建築資材価格及び建築工事費の変動

　当社グループで展開している不動産事業では、木材や鉄筋及びコンクリート等、多くの建築資材を使用しますが、原油高による輸送コストの上昇をはじめ、ウッドショック等による木材資材の不足等、建築資材全般について価格の上昇が続いております。また、慢性的な作業員不足による人件費の高騰も含め、建築工事費全体の高騰が当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、建築仕様の見直しや、個別現場ごとの発注ではなく、複数現場をまとめて同一の建築業者に発注する等、少しでも原価圧縮に努めてまいります。

(エ）商業施設建築工事市場の変動

　当社グループでは飲食店やアミューズメント施設等の設計・施工を行っておりますが、受注単価の変動が激しく、受注競争も激化しているため、業績の変動が大きくなることがあります。また、工事の受注金額は大きくなる傾向にあり、受注競争によっては債権回収期間も長期化する可能性があり、顧客先の業績状況によっては売上債権の貸倒リスクがあり、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、受注時に顧客先の財務状況など必要な調査及びヒアリング等を適宜行い、リスク回避に努めてまいります。

（オ）販売用不動産等の在庫過多

　当社グループでは、販売用不動産等を保有しており、開発・販売計画に基づいて適切に工程・販売管理をしておりますが、開発及び建設の遅延等により、当初の販売計画から大幅な乖離が発生する可能性があります。また、市場動向によっては在庫の滞留又は販売価格の見直しが発生する可能性もあります。このような場合には、不動産の評価損の計上等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、開発期間が長期間に渡る物件や大規模物件ではなく、着工から竣工までの期間が１年半から２年程度の物件を主に選定してまいります。

②再生可能エネルギー事業リスク

(ア）天候不順

　再生可能エネルギー事業における太陽光発電のプロジェクト化に際しては、事業用地における日射量等を十分に調査のうえ事業化を進めておりますが、日射量不足が生じたときは発電量が減り、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、日射量などできるだけ多くのデータを取得・分析し、発電への影響が出づらいエリアの物件を取得するよう努めております。

（イ）設備不良

　太陽光発電パネルや木質ペレットの製造プラントなど、当社グループでは多額の設備投資をしておりますが、電気系統等による設備の不具合や設備自体の故障等が生じたときは発電や製造が停止するなど、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、現地管理者による定期的な目視点検を実施しているほか、遠隔からも管理できるよう監視カメラを設置しております。また問題発生時には迅速に現場に駆け付けられるよう、社内の管理体制を整えております。

③プロジェクト開発リスク

　マンション分譲を中心とする不動産事業又は再生可能エネルギー事業等は、開発用地の調査・取得から商品設計、施工、販売活動を経て売上代金の回収にいたるまで、長期間にわたるプロジェクトであり、かつ建築確認等に必要な許認可の取得や近隣住民への説明をはじめ様々な手続きを必要とするため、以下に記載するリスク要因が想定され、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループではプロジェクト選択時において必要な調査及びヒアリングを徹底しております。

(ア）近隣住民との紛争

　プロジェクトの開発に際しては、建築基準法、都市計画法その他関係する法令及び行政の指導要綱等開発に必要な許認可を取得することに加えて、周辺地域の暮らしや景観との調和、自然環境の保護などに十分配慮し、近隣住民の意見、要望を反映することに努めております。

　しかしながら、近隣住民との協議の結果によっては、開発に必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発・販売計画に変更が生じることも想定され、その場合、事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

(イ）地中障害、土壌汚染等の発生

　開発用地の取得にあたっては、あらかじめ対象用地の地中埋設物や、生活環境にふさわしくない化学物質等の汚染の有無について可能な範囲で調査を実施しております。

　また、開発用地の売買契約には、当該リスクを排除するために売主に契約不適合責任を負担させる等、事業上のリスク回避に努めております。

　しかしながら、予想外の損害が発生する場合や、発生した場合に売主の損害賠償責任の負担能力が欠落する等により、当初の開発計画の工程遅延、コストの増加等、事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

(ウ）瑕疵等の発生

　建築工事については、当社グループの基準により十分な建築技術を有する施工会社に発注を行うとともに、分譲マンションの建築工事については国の定める第三者機関による「住宅性能評価書」を取得する等、品質や安全の確保に十分な対応を行っております。

　しかしながら、設計・施工不良等の瑕疵を起因とした不測の事態が発生し、当社グループの責任が問われた場合、又は再生可能エネルギー事業において、想定した発電量が得られない等、補修工事や補償費等の負担が発生した場合、その内容や負担規模によっては、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

(エ）関連法制の変更

　将来において、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法その他不動産関連法制、建設関連法制又は再生可能エネルギー関連法制等が変更された場合には、新たな義務の発生、コストの増加等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

④投資事業リスク

　当社グループでは、主に国内の有価証券の保有・売買を行っておりますが、対象会社の業績のほか、国内外の政治・経済情勢等の動向によっても株式市場は大きく変動するため、保有している株式の価格が大きく下落した場合には、評価差額（差損）を売上高に計上する可能性があり、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、投資対象の選定をより一層吟味し、リスクとのバランスを精査したうえで保有・売買を実行してまいります。

⑤海外事業リスク

　海外で展開している事業については、各地域におけるテロの発生及びその国の経済情勢や政治体制の変化、自然災害の発生、予期せぬ法律改正・税制の変更その他のカントリーリスクのほか、為替レートの変動等によって、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、海外で展開している事業については、現状及び今後の事業展開を総合的に勘案し、事業の継続を適宜協議・検討してまいります。なお、検討の結果、事業撤退となった場合には、回収した投資資金は国内で展開している各事業や新規事業に再投下してまいります。

⑥新規事業参入リスク

　当社グループでは、新たな事業ポートフォリオの構築に向け、新規事業への参入を積極的に進めております。その際、不測の事象やリスクが生じた場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、必要に応じて当該事業に係る専門的な知見を得るなどして、参入によるリターンとリスクを十分に検討し事業展開を進めてまいります。

⑦資金調達リスク

(ア）金融機関からの借入

　当社グループでは、プロジェクトの事業資金の一部を金融機関からの借入れにより調達しているため、借入れ当初に想定した事業期間が長期化する場合、借入金に係る返済期日の延長が必要となります。また状況に著しい変化が生じ、返済期日の延長が困難となる場合には、資金繰りに影響を与え、他のプロジェクトの工期の変更、その他資産処分等、事業計画の変更を余儀なくされる可能性があります。また、借入金につきましては、銀行の金利水準が想定を上回って大幅に変動した場合にも、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、各プロジェクトにおいて専任担当者による日々の工程管理を徹底し、定期報告の機会を設け、工程に大幅な変更が生じる場合は速やかに報告しております。

(イ）クラウドファンディング

　当社グループでは不動産投資型クラウドファンディング事業を展開しております。認知度を高めるべく広告宣伝及びマーケティング活動を強化しておりますが、期待した効果が得られない、又は、効果が現れるまでに時間を要する場合があります。また、同事業は不動産特定共同事業法及び金融商品取引法等の規制を受けており、当社グループでは法令に則り、顧客からの預かり資産の分別管理等の必要な対応を実施しておりますが、今後現行法令の解釈の変更や改正並びに新法令の制定等により、当該事業に新たな規制を受ける可能性があります。この場合、規制への対応に際してサービス内容の変更に伴う管理コストの増加や、規制に対し適切な対応ができなかった場合に当社グループの評判に悪影響を与え、また、その他不測の事象が発生した場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、広告の費用対効果など必要な調査を適宜行い、また法令改正など最新の情報を入手・把握するように努めております。

⑧取引先の信用リスク

　不動産事業又は再生可能エネルギー事業は、施工会社との間で工事請負契約を締結して建物又は設備の施工工事を行っており、施工会社が信用不安に陥った場合には、工期延期等の問題が発生するなど、取引先の信用力が低下し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、業者選択時において必要な調査及びヒアリングを徹底しております。

⑨情報流出リスク

　当社グループは、マンションをはじめ住宅購入顧客並びに購入検討顧客の多くの個人情報を保有しております。個人情報の保護に関する法律にしたがって個人情報の取扱に関するルールを設ける等、体制の整備に取り組んでおりますが、不測の事態が発生した場合、当社グループの信用失墜による売上の減少、損害賠償の発生等、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、情報管理を徹底するほか、不測の事態に備えた適切な管理をしております。

⑩システムリスク

　コンピュータ等のネットワークシステムについては、データのバックアップ確保等の安全対策を講じておりますが、不測のトラブルにより、システムが停止するといった障害が発生した場合には、当社グループの業務処理、営業活動に大きな影響を及ぼし、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、外部の専門業者と連携し適切なシステム管理を実行するほか、不測の事態に備えた適切な管理をしております。

⑪災害リスク

　地震、風水害等の自然災害、事故、火災、テロ等の人的災害が発生した場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、事業エリアを分散しリスク分散を図るほか、専任担当者による建築現場の安全管理を徹底しております。

⑫感染症リスク

　今般の新型コロナウイルスなどの感染症の拡大により、外出規制や販売規制など多くの経済活動に制限がかかり、結果として当社グループの事業活動そのものに影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、在宅での営業活動や管理業務の実施など、不測の事態に備えた勤務体制の整備をしております。

⑬繰延税金資産の回収可能性

　当社グループは、過年度に生じた税務上の繰越欠損金を有しておりますが、将来の課税所得の見積りに基づいて将来課税所得を減算出来る可能性が高いものに限って繰延税金資産を認識しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産の取崩しまたは追加の計上が発生する可能性があり、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。このため当社グループでは、会計基準の改正等に注意し、必要な対策を適宜実施してまいります。